REsp 2132672 - DECISAO

DECISÃO Examina-se recurso especial interposto por BIG INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional, contra acórdão do TJ/SP.. Recurso especial interposto em: 21/11/2023. Concluso ao gabinete em: 5/4/2024. Ação: de resilição contratual c/c devolução de quantias pagas, ajuizada por LUCIANO POLI e JESSICA PRISCILA MESSIAS PEREIRA GOMES em face de BIG INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Sentença: julgou procedentes os pedidos, para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré à devolução de 80% dos valores desembolsados pela parte autora. Acórdão: deu parcial provimento ao recurso de apelação interposto por BIG INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, nos termos da seguinte ementa: Promessa de compra e venda de imóveis. Lote de terreno. Ação de resilição contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Apelo da ré. Contrato firmado sob a égide da Lei 13.786/2018. Cláusulas contratuais que, embora em consonância com a nova Lei de Distrato, no caso concreto, coloca o consumidor em desvantagem exagerada, art. 51, § 1º, IV do CDC. Situação que justifica a redução, limitando o percentual máximo total de retenção dos valores pagos. Retenção razoável de 25% dos valores pagos. Precedentes do STJ. Sentença reformada apenas para majorar o percentual de retenção de 20% para 25% dos valores pagos. Recurso parcialmente provido. (e-STJ fls. 198-199) Embargos de declaração: opostos por BIG INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, foram acolhidos para o fim de sanar a omissão apontada e determinar a devolução dos valores em parcela única. Recurso especial: alega violação dos arts. 32-A da Lei 6.766/79, 421, 421-A e 422 do CC. Afirma que a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada integralmente, inclusive quanto ao percentual de retenção e à forma parcelada de restituição. Aduz que cláusulas contratuais redigidas nos exatos termos da lei especial não podem ser afastadas pelo CDC por já refletirem equilíbrio normativo específico do setor. Argumenta que deve prevalecer o pacta sunt servanda, com respeito à alocação de riscos e à liberdade contratual, pois a retenção e o parcelamento previstos estão dentro dos limites legais. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da prevalência do CDC sobre a Lei do Distrato e do percentual máximo de 25% de retenção dos valores pagos No julgamento dos REsp 2.106.548/SP, 2.117.412/SP, 2.107.422/SP e 2.111.681/SP, a Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). No particular, o limite de 25% de retenção dos valores pagos foi adequadamente observado pelo acórdão recorrido, conforme a jurisprudência desta Corte. Desse modo, não merece reforma o acórdão recorrido, que adotou entendimento em sintonia com a jurisprudência do STJ, nos termos da Súmula 568/STJ. - Do momento de restituição das parcelas pagas - Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista na Lei do Distrato, "é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ" (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". No particular, o acórdão recorrido manteve a sentença que determinou a restituição de uma só vez, em consonância com a jurisprudência desta Corte, razão pela qual não merece ser reformado, nos termos da Súmula 568/STJ. Forte nessas razões, com fundamento no art. 932, IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. 1. Ação de resilição contratual c/c devolução de quantias pagas. 2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ. 5. Recurso especial conhecido e não provido.