AREsp 1845306 - DECISAO

DECISÃO Vistos, etc. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por GEMINIANO PROJETO 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDAcontra decisão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiroque não admitiu recurso especial manejado contra acórdão assim ementado (e-STJ, fls. 434/435): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRAE VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INSTRUMENTO DE DISTRATO QUE CONSIGNOU PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 30% DO VALOR PAGO. PLEITO AUTORAL DE RESTITUIÇÃO DE 80%. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ. PRELIMINARES DE NULIDADE DA SENTENÇA E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR RECHAÇADAS. CONSUMIDORES, COMO PARTE MAIS VULNERÁVEL DA RELAÇÃO JURÍDICA, QUE SE VIRAM OBRIGADOS A ACEITAR O VALOR FIXADO PELA RÉ SOB PENA DE NÃO LOGRAR RESCINDIR O CONTRATO, O QUE LHES CAUSARIA MAIORES PREJUÍZOS. POSSIBILIDADE DE RESILIÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, POR PARTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, QUANDO O CUSTO SE AFIGURAR ECONOMICAMENTE INSUPORTÁVEL. SÚMULA 543 DO STJ. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 30% DO VALOR PAGO PELOS AUTORES E, AINDA, DO DESCONTO DE 7% DO VALOR TOTAL DO CONTRATO, A TÍTULO DE PUBLICIDADE. PERCENTUAL DE 20% QUE SE COADUNA COM O ENTENDIMENTO FIXADO PELO STJ E PARÂMETROS UTILIZADOS POR ESTA CÂMARA, PRESTANDO-SE A SUPRIR OS CUSTOS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE SE AJUSTA PARA CONSIDERAR O REEMBOLSO COMBASE NO VALOR EFETIVAMENTE COMPROVADO NOS AUTOS E, AINDA, O TERMO INICIAL PARA A INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA, A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO, HAJA VISTA QUE A RESCISÃO SE DEU EM VIRTUDE DE CONDUTA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR, INEXISTINDO MORA DAS RÉS, E CORREÇÃO MONETÁRIA DO DESEMBOLSO. APELO A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO. Nas razões do recurso especial a parte alega ofensa aos seguintes dispositivos legais: arts. 186, 187, 422 e927 do CC/02. Sustenta que "não há nas obrigações assumidas pelos Recorridos desproporcionalidade ou vantagem injustificada à Recorrente, sendo imperiosa a manutenção do contrato em sua integralidade e do distrato" e que "as partes celebraram livremente o distrato e, não havendo qualquer ressalva de inadimplemento, há de se considerar ambos os instrumentos integralmente válidos" - fl. 455. Assevera, ainda, que "a retenção de 30% dos valores desembolsados pelo promitente-comprador que requer à rescisão contratual não se mostra abusiva e, ao contrário, se mostra totalmente proporcional" - fl. 459. É o relatório. Atendidos os pressupostos de conhecimento do agravo em recurso especial, passo à analise do recurso especial. Inicialmente, registro que o acórdão recorrido foi publicado já sob avigência da Lei 13.105/2015, razão por que o juízo de admissibilidade érealizado na forma deste novo édito, conforme Enunciado Administrativo nº3/STJ. Verifica-se que não houve o prequestionamento da alegação de ofensa aos arts. 186, 187 e 927 do Código Civil, poisnão foram objeto de análise pelo Tribunal de origem no acórdão recorrido, em face do qual sequer foram opostos embargos de declaração. Portanto, em face da ausência de prequestionamento, revela-se inviável o seu conhecimento, nos termos das Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, aplicáveis por analogia. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ERRO MÉDICO. ESQUECIMENTO DE CORPO ESTRANHO NA CAVIDADE ABDOMINAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. SÚMULA N. 284/STF. DANO MORAL. VALOR. DECISÃO MANTIDA. 1. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas . 282 e 356 do STF. .. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1509917/RJ, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 17/12/2019, DJe 19/12/2019) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. 1. IMPENHORABILIDADE DE IMÓVEL BEM DE FAMÍLIA. REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 3. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. .. 2. Se o conteúdo normativo contido no dispositivo apresentado como violado não foi objeto de debate pelo Tribunal de origem, evidencia-se a ausência do prequestionamento, pressuposto específico do recurso especial. Incide, na espécie, o rigor das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1683495/MT, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2019, DJe 05/12/2019) No mais, extrai-se dos autos que "mantém-se o percentual fixado na sentença, eis que a retenção de 20% de toda a importância paga, além de estar em consonância com a jurisprudência do C. STJ e também desta Câmara, afigura-se suficiente a reaver os impostos, as despesas descritas como de corretagem, administração e também de publicidade, não havendo de se falar em desconto de 7% do valor total do contrato para essa finalidade específica" - fl. 443. Assim, o entendimento esposado pelo Tribunal de origem se coaduna com a jurisprudência desta Corte, a qual entende que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga, portanto, não há que se falar em alteração do julgado nesse ponto. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS E/OU INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de quantias pagas. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 5. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. Precedentes. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1537311/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019) Advirta-se que eventual recurso interposto contra este decisum estará sujeito às normas do CPC/2015 (cf. Enunciado Administrativo n. 3/STJ). Ante o exposto, conheço do agravo para, desde logo, conhecer parcialmente do recurso especial e, nesta extensão, negar-lhe provimento. Intimem-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 186, 187 E 927 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF.DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. POSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL, NA PARTE CONHECIDA.