AREsp 2587113 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que não admitiu recurso especial interposto por TIC FRAMES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, no qual se insurgiu contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro assim ementado (e-STJ, fls. 403-405): APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE EM RAZÃO DE DIFICULDADES FINANCEIRAS. PERDA DE OBJETO DA PRETENSÃO DE RESCISÃO JÁ HAVIDA COM O LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL (ART. 63 DA LEI Nº 4.591/64). RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. TERMO INICIAL DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS. DEVOLUÇÃO DA TAXA DE ELABORAÇÃO DO CONTRATO. AFASTADA A SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CONDENAÇÃO DA RÉ NAS CUSTAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE 10% SOBRE A CONDENAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. É iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. 2. A realização de leilão extrajudicial põe fim à relação jurídica entre as partes, por outro lado, permanece o interesse da autora em pleitear que seja declarada a rescisão da promessa de compra e venda e restituídos os valores que lhe são devidos. Possibilidade de retenção dos valores pagos pelo promitente vendedor. Enunciado nº 543 da Súmula do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 3. Percentual de restituição fixada no patamar de 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos, com a retenção de 25% (dez por cento), que se afigura razoável e em conformidade com a jurisprudência predominante, eis que bem resguarda a equação financeira de acordo com as peculiaridades do caso concreto, excluídas as comissões, o seguro prestamista e tributos pagos. 4. Termo inicial dos consectários legais incidentes sobre a restituição das parcelas pagas. A Segunda Seção do STJ concluiu o julgamento do repetitivo, em 14.08.2019, o colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado pela ministra Isabel Galloti e a tese fixada por maioria de votos foi: "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. Quanto à correção monetária, como é uma mera recomposição do poder aquisitivo da moeda aviltada pela inflação, deverá incidir desde o desembolso. 5. Devolução da taxa de elaboração de contrato congênere à taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária). O Superior Tribunal de Justiça sedimentou entendimento no sentido da abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Juros de mora da citação e correção monetária do efetivo desembolso. 6. Sucumbência a ser suportada pela ré. Honorário advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. PARCIAL PROVIMENTO DEAMBOS OSRECURSOS. Ocorreu novo julgamento dos embargos de declaração por determinação desta Corte Superior, acolhendo-os com efeitos infringentes (e-STJ, fls. 746-752): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME DA QUESTÃO. OMISSÃO RECONHECIDA POR JULGADO DO STJ. REMESSA A ESTE ÓRGÃO JULGADOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DESCONTO DE DESPESAS TRIBUTÁRIAS. 1. Embargos de declaração opostos por ambas as partes rejeitados. Recursos especiais interpostos. 2. Decisão do STJ. Reconhece a omissão quanto ao argumento de que não houve análise pelo colegiado quanto à impossibilidade de descontos de valores referentes ao pagamento de tributos, notadamente em virtude da ausência de comprovação do recolhimento dessas verbas pela vendedora, ficando prejudicada, por ora, a apreciação das demais teses apresentadas pela autora/embargante, bem como a análise do agravo em recurso especial da ré/embargada, para dar provimento ao recurso especial da autora/embargante e determinar o retorno dos autos para que o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro realize novo julgamento dos embargos de declaração, devendo se pronunciar, como entender de direito sobre a omissão acima apontada. 3. Acolhimento dos embargos de declaração, empregando-lhes efeitos infringentes. Apreciaçãodo ponto omisso. Modificação do acórdão. Parcial provimento ao apelo da autora, para afastar a retenção pela embargada a título de "tributos pagos" dos valores a restituir à consumidora, mantendo seus demais termos. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS COM EFICÁCIA INFRINGENTE. No recurso especial, a recorrente apontou, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 63 da Lei n. 4.591/1964; e 1º, VI e VII, da Lei n. 4864/1965 Esclareceu que se opôs ao acórdão por não levar em consideração a validade do leilão extrajudicial, que seria o único meio de resolver o imbróglio decorrente da inadimplência da parte recorrida. Afirmou que o julgado estadual não observou a ocorrência da praça, em razão de a recorrida ter se mantido inerte após intimada para purgar a mora. Sustentou que a quantia apurada deve ser utilizada para minimizar os prejuízos causados à incorporadora e aos demais adquirentes que cumpriram com suas obrigações, não podendo suportar o inadimplemento de terceiros. Destacou que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que somente ocorre devolução de valores nos casos em que o leilão extrajudicial é positivo e com valores suficientes para cobrir a dívida, de modo que o excedente é transferido ao comprador desistente, quadro que não se observaria nestes autos. Insurgiu-se contra o percentual fixado a título de retenção. Defendeu a correção monetária a partir do ajuizamento da ação. Requereu o provimento do recurso especial (e-STJ, fls. 762-797). Nas razões do agravo, a parte agravante impugna os fundamentos da decisão denegatória do recurso, reiterando, no mais, as razões do mérito recursal (e-STJ, fls. 857-586). Contraminuta apresentada (e-STJ, fls. 880-890). Brevemente relatado, decido. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.". Esta Corte Superior também entende, em tal cenário, ser viável a retenção no percentual de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório (enunciado sumular n. 7/STJ). Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83 do STJ, portanto. A título ilustrativo: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL POR INTERESSE DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL (20%). ALTERAÇÃO. SÚMULA Nº 83 DO STJ. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. VALORES REFERENTES A RATEIO E SEGURO. PARCELAS QUE INTEGRAM A TOTALIDADE DO IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015(relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. O Tribunal estadual concluiu que a responsabilidade de Calçada e Barra Bonita se deu em virtude do princípio da solidariedade existente entre os integrantes da cadeia de prestadores de serviços. Rever tal entendimento demandaria o revolvimento do conjunto probatório, o que é vedado na via eleita, ante o óbice das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. 3. A jurisprudência consolidada nesta Corte é no sentido de permitir a retenção no percentual de 10% a 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente-comprador, bem como proibir a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame fático- probatório. Caso concreto no qual a multa contratualmente estabelecida para a supracitada hipótese foi fixada pelo Tribunal e estadual em 20% dos valores pagos. Aplicação da Súmula nº 83 do STJ. 4. O arrependimento do promitente-comprador não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes. 5. A alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto a impossibilidade de retenção dos valores referentes às arras, ao rateio e ao seguro exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. 6. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Incidência da Súmula nº 83 desta Corte. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.893.902/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/9/2021, DJe de 29/9/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE ANTERIOR OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. RETENÇÃO. ARRAS. INDEVIDA. RESCISÃO CONTRTUAL. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS EFETIVAMENTE PAGAS PELOS PROMITENTES COMPRADORES. 1. Ação de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. 2. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação dos arts. 11 e 489 do CPC.3. Incide a Súmula 284/STF ante a ausência de anterior e necessária oposição na origem de embargos de declaração sobre o tema. 4. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 5. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelo agravante em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 6. Modificar a conclusão do Tribunal de origem no sentido de que não houve posse do bem implica reexame de fatos e provas. 7. A jurisprudência do STJ é no sentido de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador. 8. A jurisprudência do STJ é no sentido de que em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos. 9. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.887.250/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/3/2021, DJe de 18/3/2021.) É sabido que o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, ou seja, de reaver valores que entende lhe serem devidos, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023) - verbete sumular n. 83/STJ. Nota-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA. CONTRATO. RESCISÃO. INICIATIVA DO COMPRADOR. ILEGITIMIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVOLVIMENTO FÁTICO-PROBATÓRIO. NECESSIDADE. SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. VALORES PAGOS. RETENÇÃO/DEVOLUÇÃO. PERCENTUAL. SÚMULA N. 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. SÚMULA N. 83/STJ. DESPESAS CONDOMINIAIS. TAXA DE RATEIO. SÚMULA N. 7/STJ. LEILÃO. DESPESAS. MÁ-FÉ FIRMADA NA ORIGEM. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. TERMO INICIAL DA CORREÇÃO MONETÁRIA. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. 1. A análise da alegação de ilegitimidade demandaria revolvimento fático-probatório, o que encontra óbice na Súmula n. 7/STJ, pois, no ponto, o Tribunal de origem decidiu - com base em demonstrativos de pagamentos, prestação de contas, seguro prestamista - pela legitimidade da recorrente, firme na premissa de que, embora não figurasse a recorrente como incorporadora do empreendimento, emprestou sua marca, seu nome e sua reputação ao empreendimento imobiliário, como verdadeira coincorporadora. 2. Também esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ a alegação de que não se cuidaria de relação de consumo, uma vez que reclamaria investigação e revolvimento dos fatos que circundam a relação contratual. 3. Esta Corte Superior possui entendimento firme no sentido de que, com a resolução do contrato de compromisso de compra e venda por culpa do adquirente, é possível a retenção de 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 4. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.). 5. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ (v. AgInt no REsp n. 1.985.686/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/3/2023, DJe de 28/3/2023; AgInt no AREsp n. 2.100.449/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023). Desse modo, incide no ponto o obstáculo da Súmula n. 83/STJ. 6. Quanto às despesas com o pagamento da taxa de rateio das despesas condominiais, a decisão recorrida decidiu que o serviço não foi nem será desfrutado pelos recorridos, de modo a integrar a base de cálculo da parcela a ser restituída. A revisão do entendimento encontra obstáculo na Súmula n. 7/STJ. 7. Ao decidir acerca dos valores despendidos com a realização do leilão extrajudicial, o Tribunal definiu que houve má-fé da parte recorrente ao não acolher o pleito da parte recorrida de distrato, preferindo levar o imóvel a leilão, como artifício para evitar devolução de soma paga. Rever tal entendimento demandaria reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Assim, incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 8. Relativamente ao termo inicial da correção monetária, o Tribunal local, ao aplicar o entendimento de que o termo inicial corresponde à data do efetivo desembolso, decidiu em sintonia com a jurisprudência desta Corte (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.009.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022; AgInt no REsp n. 1.988.931/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 19/8/2022; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.882.426/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 20/6/2022, DJe de 24/6/2022). Aplica-se, portanto, o obstáculo contido no Súmula n. 83 do STJ. 9. Quanto às suscitações de dissídio jurisprudencial, a parte recorrente não se desincumbiu do ônus da demonstração da similitude fática entre os arestos apontados como paradigmas e a situação dos autos, de forma que não se mostra possível o cotejo analítico. 10. Na linha da jurisprudência desta Corte, a apreciação, em recurso especial, do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca e o percentual delimitado, esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.983.147/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. DIREITO À RESTITUIÇÃO. PERCENTUAL. PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O leilão extrajudicial do imóvel não obsta o direito do consumidor de questionar eventual enriquecimento ilícito e receber a devolução de percentual das parcelas pagas. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto. 4. Na hipótese, rever a conclusão do aresto atacado acerca do percentual de retenção adotado encontra óbice nas Súmulas nºs 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.018.699/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022.) A respeito da tese de que a correção monetária incidiria a partir do ajuizamento da ação igualmente não pode ser apreciada nesta instância superior, em razão da deficiência recursal. A demanda não apontou qual dispositivo de lei federal lastrearia referido argumento, a ensejar o texto da Súmula 284/STF. Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários em favor do advogado da parte ora recorrida em mais 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação. Fiquem as partes cientificadas de que a insistência injustificada no prosseguimento do feito, caracterizada pela apresentação de recursos manifestamente inadmissíveis ou protelatórios contra esta decisão, ensejará a imposição, conforme o caso, das multas previstas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESILIÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. SÚMULAS 7, 83 E 543/STJ. INTERESSE RECURSAL NA RESTITUIÇÃO MESMO APÓS O LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SÚMULA 83/STJ. DEFICIÊNCIA RECURSAL. SÚMULA 284/STF. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.