REsp 2217394 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 19/08/2025 a 25/08/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Moura Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COMBINADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Na hipótese, o aresto atacado está em consonância com a jurisprudência desta Corte de Justiça, no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. 2. Recurso especial não provido.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TEREZA APARECIDA DA SILVA e OUTRA, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, assim ementado: "APELAÇÃO Compromisso de compra e venda Ação de rescisão contratual e restituição dos valores pagos Autoras que fundamentaram o pedido na impossibilidade de continuar a cumprir o contrato Ausência de constituição em mora Não incidência do Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça Preliminar de inovação recursal Acolhimento Adimplência ao tempo do ajuizamento da ação e/ou falta de constituição em mora que não justificam a resolução do contrato na forma pretendida na inicial Impossibilidade de resolução da compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse das adquirentes Quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações Precedentes do STJ Aplicabilidade da Lei 9.514/97 Improcedência da ação Sentença mantida Recurso não provido" (e-STJ fl. 365). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 390/392). Nas razões do recurso especial, as recorrentes sustentam, além da divergência jurisprudencial, violação dos artigos 53 do Código de Defesa do Consumidor e 5º da Lei nº 9.514/1997. Mencionam que "(..) não restou demonstrado que houve empréstimo de capital por parte da "dita" credora fiduciária, não havendo que se falar na aplicação do tema 1095 do STJ se tratando na verdade de simples compra e venda" (e-STJ fl. 379). Contrarrazões às e-STJ fls. 396/428. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COMBINADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Na hipótese, o aresto atacado está em consonância com a jurisprudência desta Corte de Justiça, no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. 2. Recurso especial não provido. VOTO A irresignação não merece prosperar. No mais, o tribunal de origem concluiu que: "(..) No caso concreto, é incontroversa a celebração de instrumento particular de compra e venda de imóvel e alienação fiduciária em garantia e outras avenças, pactuado entre as partes em 30/09/2020, conforme fls. 30/49. As autoras ajuizaram ação de resolução unilateral do contrato alegando dificuldades financeiras para cumpri-lo, pedindo a restituição de 90% dos valores pagos. No julgamento do Tema Repetitivo 1095, o E. Superior Tribunal de Justiça aprovou a seguinte tese vinculante (R Esp 1891498/SP e R Esp 1894514/SP): "RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA - ARTIGO1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015 TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Para fins dos arts. 1036 e seguintes do CPC/2015 fixa-se a seguinte tese: 1.1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. Caso concreto: É incontroverso dos autos, inclusive por afirmação dos próprios autores na exordial, o inadimplemento quanto ao pagamento da dívida, tendo ocorrido, ante a não purgação da mora, a consolidação da propriedade em favor da ré, devendo o procedimento seguir o trâmite da legislação especial a qual estabelece o direito dos devedores fiduciários de receber quantias em função do vínculo contratual se, após efetivado o leilão público do imóvel, houver saldo em seu favor. 3. Recurso Especial provido" (grifos nossos). Na presente demanda, apesar de o instrumento particular de compra e venda de imóvel prever como garantia a alienação fiduciária, não se vislumbra que as compradoras tenham sido devidamente constituídas em mora quando do ajuizamento da ação, circunstância que exsurge como obstáculo para aplicar o entendimento jurisprudencial mencionado (Tema 1095). Entretanto, o fato de as autoras estarem adimplentes na data do ajuizamento da demanda e/ou não terem sido constituídas em mora, não justifica a resolução do contrato na forma pretendida na inicial. (..) Ainda, em relação à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, cabe mencionar que tanto no CDC quanto na Lei 9.514/97, o legislador buscou evitar o enriquecimento indevido do credor fiduciário, seja ao considerar nula a cláusula contratual que estabeleça a retomada do bem e a perda da integralidade dos valores, seja por prever o procedimento a ser tomado, em caso de inadimplemento e as consequências jurídicas que a venda, em segundo leilão, por valor igual ou superior à dívida ou por lance inferior impõe, tanto ao credor como ao devedor fiduciário. Assim, resta clara a impossibilidade da rescisão contratual, nos moldes pleiteados pela parte autora, uma vez que, no contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, observar-se-ão os ditames da aludida lei, que prevê, entre outros, a forma da resolução contratual e a transferência de valores ao fiduciante, caso existentes. (..) Logo, não havendo prova de descumprimento contratual por parte da ré, e ante a inequívoca manifestação de vontade das autoras no sentido de rescindir o negócio jurídico, tem-se que a rescisão contratual se deu por desistência. Consigno, ainda, que, na hipótese de eventuais valores a serem restituídos, a devolução ocorrerá após a venda do bem, nos termos do que dispõe o artigo 27, § 4º, da Lei 9.514/97: "§ 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)". Assim, observo que a transferência dos valores às autoras se dará após a venda do imóvel, deduzidas a dívida, despesas e encargos, o que importará em recíproca quitação, na forma prevista no artigo 27, § 4º, da Lei n. 9.514/97" (e-STJ fls. 366/369). Dessa forma, o posicionamento adotado pelo tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência desta Corte de Justiça, no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. A propósito: "RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO. 1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3. Recurso especial conhecido e provido." (REsp 2.207.997/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025, DJEN de 30/5/2025). "CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por iniciativa do comprador caracteriza quebra antecipada de contrato, ensejando a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedentes. 2. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo interno não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1.698.435/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O pedido de resilição contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em face do desinteresse do comprador, por caracterizar quebra antecipada do contrato, impõe-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 2. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 2.077.452/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 9/10/2024). "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp 2.099.704/SP, Relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. É o voto.