AREsp 3005069 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 23/6/2025. Concluso ao gabinete em: 4/9/2025. Ação: de resolução contratual c/c reparação de danos materiais e compensação por danos morais, ajuizada por MARCIO SOUZA DATTOLI e PRISCILLA CARVALHO CALDEIRA DE PROENCA, em face de ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME, CGSG PARTICIPACOES EMPRESARIAIS EIRELI e BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIARIA S/A, na qual requer a resolução do contrato por atraso na entrega das obras e a devolução integral dos valores pagos, a aplicação de penalidade de 0,5% por mês de atraso e a restituição da comissão de corretagem, além de compensação por danos morais e lucros cessantes. Sentença: julgou parcialmente procedente os pedidos, para: i) declarar resolvido o compromisso de compra e venda em 15/7/2023, por culpa das vendedoras; ii) condenar ELETRON e CGSG a devolver, de forma simples, o preço pago; iii) condenar ELETRON e CGSG a pagar reparação de danos materiais equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso, pro rata entre 29/5/2023 e 15/7/2023; iv) condenar ELETRON e CGSG a pagar valor equivalente à comissão de corretagem. Acórdão: negou provimento às apelações interpostas por CGSG PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS EIRELI, BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S.A. e ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME, nos termos da seguinte ementa: CIVIL. CONSUMIDOR. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MERCADO ABERTO DE CONSUMO. EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE COMERCIAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CONFIGURAÇÃO. RESPONSABILIDADE. INFRAESTRURA ELÉTRICA. FALTA DE ENERGIA. ILUMINAÇÃO. RISCO DA ATIVIDADE. CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. INADIMPLEMENTO. RETORNO AO STATUS QUO . RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE. TEMA 971/STJ. SUCUMBÊNCIA. PATAMAR TOTAL. DIVISÃO ENTRE SUCUMBENTES. 1. As partes se inserem, respectivamente, no enquadramento de consumidor e fornecedor, aplicando-se à relação jurídica de promessa de venda de imóvel e a sua pretensão de resolução as balizas do direito consumerista. 2. As partes vendedoras, constantes no contrato como vendedoras principal e parceira, integram a cadeia de fornecimento com base na teoria do risco-proveito da atividade negocial e, portanto, são solidariamente responsáveis pelos prejuízos advindos do atraso na entrega da obra (artigos 7º, parágrafo único; 14; e 25, §1º, todos do Código de Defesa do Consumidor). 3. A culpa das promissárias não é afastada pelo suposto atraso causado com a demora em trâmites administrativos imputados às concessionárias de serviços públicos, fatos que se constituem em riscos inerentes à atividade comercial desenvolvida pelas empresas do ramo de construção civil. Precedentes TJDFT. 4. Comprovada a mora das promissárias vendedoras, por sua culpa exclusiva, na falta de entrega de toda a estrutura final dedicada ao empreendimento no prazo contratualmente ajustado, torna-se de direito a resolução do contrato e a reparação pelas perdas e danos causados (artigo 475 do Código Civil). Precedentes TJDFT. 5. É devida a inversão da cláusula penal prevista expressamente no contrato entabulado entre as partes, aplicando-se definido no Tema 971/STJ no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes há previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971/STJ). 6. O reconhecimento do atraso na entrega da obra por culpa exclusiva da vendedora confere o direito à resolução contratual, com o retorno das partes ao estado de origem, o que também engloba a comissão de corretagem pela absoluta falta da esperada fruição do bem imóvel. Precedentes TJDFT. 7. O valor da total da sucumbência deve observar os limites do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, com a distribuição realizada entre os sucumbentes, justificando-se a divisão da verba entre os sucumbentes com base no patamar mínimo total estipulado pela lei. 8. Apelações conhecidas e desprovidas. (e-STJ fls. 618-619) Embargos de Declaração: opostos por ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA - ME e CGSG PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS EIRELI, foram rejeitados. Recurso especial: alega violação dos arts. 2º, § 6º, da Lei 6.766/79, bem como dissídio jurisprudencial. Além da negativa de prestação jurisdicional, afirma que o empreendimento é loteamento e que as obras de infraestrutura básica foram concluídas dentro do prazo, inexistindo mora e, por consequência, rescisão contratual. Aduz que não há obrigação de executar obras além da infraestrutura mínima prevista na legislação de parcelamento do solo urbano. Argumenta que são indevidas a devolução da comissão de corretagem e das parcelas pagas quando houve imissão na posse do lote. Assevera que há divergência com julgado do TJ/SP quanto à redução da multa contratual e à não devolução de despesas após a posse. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da existência de fundamento não impugnado A agravante não impugnou o seguinte fundamento utilizado pelo TJDFT (e-STJ fls. 641-642): Conforme se extrai do caderno processual, as partes apeladas firmaram entre si contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com entrega prevista para novembro de 2022, comprometendo-se na cláusula 2º do instrumento particular pela execução de obras de infraestrutura, bem como outras melhorais, de em que inserido o lote/unidade imobiliária do imóvel adquirido.(ID 60469736 - págs. 3 a 19). A parte apelante/ré figura em contrato de parceria com a fornecedora principal Eletron Agroindustrial LTDA, integrando a cadeia de fornecimento pela teoria do risco-proveito da atividade negocial e, portanto, responsável pelos prejuízos advindos da eventual falha na prestação dos serviços (artigos 7º, parágrafo único; 14; e 25, §1º, todos do Código de Defesa do Consumidor). Como se vê, o 2º Grau de de Jurisdição pressupõe que o contrato de promessa e compra e venda inclui não só a entrega de obra de infraestrutura, mas outras melhorias, para justificar o inadimplemento da promitente vendedora. A agravante, por sua vez, pretende infirmar a tese de inadimplemento, sob o argumento de que entregue a obra de infraestrutura; o que é insuficiente, porém, para alterar o provimento adotado no acórdão recorrido. Desse modo, deve ser mantido o acórdão recorrido ante a aplicação, na hipótese, da Súmula 283/STF. Da Súmula 568/STJ A jurisprudência do STJ firmou posicionamento no sentido de que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.881.691/RJ, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025; AgInt no AREsp n. 2.452.840/RJ, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025. Na hipótese, verifica-se que o 2º Grau de Jurisdição pressupõe a culpa exclusiva do promitente vendedor, para resolver o contrato de promessa de compra e venda, e condená-lo à restituição de todos os valores adiantados, o que está em consonância com a jurisprudência desta Corte, incidente a Súmula 568/STJ. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, "a", do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 5% os honorários fixados anteriormente. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBRA DE INFRAESTRUTURA E MELHORIAS. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO.FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. SÚMULA 543/STJ. 1. Ação de resolução contratual c/c reparação de danos materiais e compensação por danos morais. 2. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 3. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do vendedor, o comprador tem direito à devolução integral das parcelas pagas, conforme a Súmula n. 543 do STJ, incluindo a comissão de corretagem. 4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e não provido.