AREsp 1848033 - DECISAO

DECISÃO CLEBER FERREIRA LOPES (CLEBER) ajuizou ação contra MB ENGENHARIA SPE 040 S.A.(CONSTRUTORA), alegando que houve atraso na entrega do imóvel, conforme a previsão de entrega contida no contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária que firmaram. Em primeiro grau, os pedidos autorais foram julgados procedentes para decretar a resolução do contrato celebrado entre as partes por culpa da CONSTRUTORA, condenando-a aopagamento da quantia de (1) R$ 1.149,00 mensais, devidos entre maio de 2014 e agosto de 2016, em face da aplicação da cláusula penal moratória; (2) R$ 20.640,00, a título de comissão de corretagem; (3) R$ 64.693,49, a título de repetição das parcelas pagas; (4) R$ 1.300,00 mensais, devidos entre maio de 2014 e agosto de 2016, a titulo de lucros cessantes. Em virtude da sucumbência, a CONSTRUTORA foi condenada ao pagamento dascustas processuais e honorários advocatícios fixadosem 10% do valor da condenação(e-STJ, fls. 468/477). A apelação interposta pela CONSTRUTORAfoi parcialmente provida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT),nos termos do acórdão, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. FORTUITO INTERNO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECADÊNCIA E PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADAS. CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. IMPOSSIBILIDADE. RESP 1.635.428/SC E 1.498.484/DF (TEMA 970). 1. Configurado o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno ao "status quo ante", mediante a devolução integral e imediata das parcelas vertidas pelo promissário comprador. 2. O exercício do direito à resolução por inadimplemento apenas fica prejudicado quando prescritas as pretensões decorrentes do cumprimento do contrato. Não se enquadrando a pretensão de cumprimento do contrato em qualquer hipótese do Código Civil, é aplicável o prazo geral de prescrição de 10 (dez) anos para o exercício do direito à resolução, a contar da data prevista para a entrega do imóvel. A hipótese é de "distinguishing" do Tema 938, conforme decidido pela própria Corte Superior. 3. Descumprido o prazo para entrega de imóvel objeto da avença, privilegia-se a incidência da cláusula penal estipulada para essa hipótese, cuja natureza precipuamente indenizatória não é cumulável com lucros cessantes. Isso em consonância com o julgamento do REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, sob o regime dos recursos repetitivos, oportunidade em que o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". 6. Apelação conhecida em parte e, nessa extensão, provida em parte(e-STJ, fl. 560) Os embargos de declaração opostos pela CONSTRUTORA foram rejeitados (e-STJ, fl. 623/627) Irresignada, a CONSTRUTORA interpôs recurso especial com fulcro no art. 105, III, alíneas a e c da CF, alegando ofensa aos arts. 104, 107, 110, 206, §3º, IV,393, 423 e 424 do CC/02, além de dissídio jurisprudencial, sustentando que(1)deve ser permitida a retenção de 25% dos valores pagos, pois inexistiuculpa para a rescisãocontratual e inexistemcláusulas ambíguas ou contraditórias pactuadas entre as partes; (2)as cláusulas contratuais devem ser observada para a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento, sob pena de prejudicar os demais compradores; (3)inexistiu responsabilidade quanto ao pleito de rescisão contratual, que deve ocorrer nos termos do contrato firmado; (4)o processo de incorporação imobiliária é muito complexo, não havendo que se aplicar penalidades e multa contratual, devendoampliar o prazo de entrega de obras nos casos de chuvas ou falta de mão de obra; e (5) houve omissão quanto a ocorrência da prescrição para o ressarcimento de comissão de corretagem, não sendo possível a restituição após três anos da assinatura do contrato. Contrarrazões do recurso especial (e-STJ, fls. 660/676). O apelo nobre não foi admitido em porque (1) o acórdão recorrido está em consonância com a Súmula nº 543 do STJ e Tema 577; (2) em relação ao art. 393 do CC/02 a eventual análise do recurso especial implicaria reexame de cláusula contratual e do conjunto fático-probatório dos autos (Súmulas nº 5 e 7 do STJ); e (3) a matéria tratada no acórdão recorrido não se amolda ao Tema nº 938 do STJ, não devendo o recurso prosperar em relação ao dissídio jurisprudencial. Nas razões do presente agravo em recurso especial, a CONSTRUTORA alegou que (1) a Súmulanº7 do STJ é inaplicável ao caso; e, (2) a restituição da comissão de corretagem deve ser afastada, em virtude da matéria referente ao prazo prescricional ter sido pacificada no julgamentodo REsp nº 1.551.956/SP(e-STJ, fls. 684/696). Foi apresentada contraminuta (e-STJ, fls. 755/775). O agravo interno interposto pela CONSTRUTORA contra decisão que negou seguimento ao recurso especial foi desprovido pelo TJDFT (e-STJ, fls. 737/742). É o relatório. DECIDO. A irresignação não merece prosperar. De plano, vale pontuar que o recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. (1) Da incidência das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ Nas razões do seu recurso especial, a CONSTRUTORA alegouofensa aos arts. 104, 107, 110, 393, 423 e 424 do CC/02, além de dissídio jurisprudencial, por entender, em suma, que deve ser permitida a retenção de 25% dos valores pagos, pois inexistiu sua culpano desfazimento contratual e que inexistem cláusulas ambíguas ou contraditórias pactuadas entre as partes, o que demonstra o respeito à boa-fé objetiva. Sobre o tema, o TJDFT consignou que ficou configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel por culpa exclusiva da CONSTRUTORA, devendo o valor das parcelas efetivamente pagas por CLEBER. ser devolvido de formaintegral e imediata. Confira-se, a propósito, a seguinte passagem do voto condutor do acórdão: .. A despeito da alegada culpa do adquirente do imóvel por conta de sua desistência, pelo contexto da defesa, é incontroverso o inadimplemento contratual do promitente vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, restando caracterizada a mora desde o decurso do prazo de tolerância de 180 dias, em 30.04.2014, conforme item III do quadro resumo 1 e cláusula 7.1 do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel 2 . Ocorrência relacionada a clima, mão-de-obra, insumo para construção, crise econômica, dificuldade na expedição do "habite-se", ou outro fato previsível e inserido no risco da atividade, deve ser considerada ao anunciar o empreendimento. Em regra, as intercorrências inerentes à construção de um empreendimento imobiliário não se enquadram como fortuito externo, pois constituem risco da própria atividade. Assim, não há falar em fato inevitável como causa excludente da responsabilidade do fornecedor. Daí advém o direito do promissário comprador em postular a extinção do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil. Neste contexto, a rescisão do contrato em juízo deu-se por descumprimento do promitente vendedor e acarretou o retorno das partes ao estado anterior, com a consequente devolução das parcelas mensais pagas pelos contratantes (e-STJ, fl. 562) Assim, rever as conclusões quanto à culpa exclusiva da CONSTRUTORA, conforme propugnado nas razões do recurso especial, com vistas a permitir a retenção de 25% sobre os valores pagos por CLEBER, demandaria, necessariamente, reexame do conjunto fático-probatório dos autos e das cláusulas do contrato firmado entre as partes, o que é vedado em razão dos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ, como bem destacado na decisão que inadmitiu o apelo nobre. Nesse sentido, confira-se a jurisprudência desta Corte: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE VALORES C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DANOS MORAIS E NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. 1. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA DA PETIÇÃO INICIAL. DECISÃO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADA. 2. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211 DO STJ. 3. ALEGAÇÃO DE DESERÇÃO DO APELO DO AUTOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283 DO STF. 4. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE CORREÇÃO MONETÁRIA PELO INCC. CONFIGURAÇÃO DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ESTADUAIS. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE FATOS E PROVAS. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 5. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 6. INAPLICABILIDADE DA CORREÇÃO MONETÁRIA COM BASE NO INCC APÓS A ENTREGA. SÚMULA 83/STJ. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (..) 4. A revisão das conclusões estaduais (acerca da ilegalidade da cobrança de correção monetária pelo INCC e da configuração do atraso na entrega da obra) demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências inviáveis no âmbito do recurso especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 5. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada em razão da aplicação do enunciado da Súmula n. 7/STJ, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão combatido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. 6. De fato, "nos termos da jurisprudência desta Corte, não se aplica o INCC para correção do saldo devedor após o transcurso da data limite para entrega da obra. Incidência da Súmula nº 83/STJ" (AgInt no AREsp 1.126.802/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/9/2018, DJe 27/9/2018). 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp nº 1.511.326/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado aos9/3/2020, DJe de 13/3/2020) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. CULPA DA CONSTRUTORA RECORRENTE RECONHECIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS DESEMBOLSADAS EM PARCELA ÚNICA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DA LEGISLAÇÃO OBJETO DE AFRONTA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284/STF. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem, a partir do exame dos elementos de prova e da interpretação do contrato firmado pelas partes, entendeu que a rescisão da avença ocorreu em razão do atraso injustificado da construtora recorrente quanto à entrega da obra. Entender de modo contrário exigiria, além de nova interpretação do ajuste celebrado, o reexame de matéria fática, o que é vedado em sede de recurso especial. (..) 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp nº 1.529.479/RS, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado aos25/11/2019, DJe de 29/11/2019 - sem destaques no original) O recurso, portanto, não merece ser conhecido quanto ao ponto. (2) Da incidência daSúmulanº 7 do STJ A CONSTRUTORA alegou violação doart. 393 do CC/02, sustentando que inexisteresponsabilidade sua a ensejarao pagamento das multas contratuais, em virtude da ocorrência decaso fortuito ou força maior, que atrasou a entrega do imóvel. Sobre o tema, o TJDFT consignou que inexistiu causa de excludente da responsabilidade da CONSTRUTORA. Confira-se: A despeito da alegada culpa do adquirente do imóvel por conta de sua desistência, pelo contexto da defesa, é incontroverso o inadimplemento contratual do promitente vendedor, consubstanciado no atraso injustificado na entrega do imóvel, restando caracterizada a mora desde o decurso do prazo de tolerância de 180 dias, em 30.04.2014, conforme item III do quadro resumo 1 e cláusula 7.1 do instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel 2 . Ocorrência relacionada a clima, mão-de-obra, insumo para construção, crise econômica, dificuldade na expedição do "habite-se", ou outro fato previsível e inserido no risco da atividade, deve ser considerada ao anunciar o empreendimento. Em regra, as intercorrências inerentes à construção de um empreendimento imobiliário não se enquadram como fortuito externo, pois constituem risco da própria atividade. Assim, não há falar em fato inevitável como causa excludente da responsabilidade do fornecedor(e-STJ, fl. 562). Assim, novamente, não há como afastar a responsabilidade da CONSTRUTORA, poiso reconhecimento de caso fortuito ou força maior noatrasoda entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ.Nesse sentido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.IRRESIGNAÇÃO MANIFESTADA NA VIGÊNCIA DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.ATRASONA ENTREGA DAOBRA.VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS DE LEI FEDERAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211 DO STJ. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. MORA CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. DANOS EMERGENTES COMPROVADOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE (RESP 1.621.485/SP, DJE 25/6/2019, JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS (TEMA 971). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS FIXADOS COM BASE NOS FATOS DA CAUSA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. (..) 3. O Tribunal bandeirante, sopesando os fatos da causa, reconheceu inexistir caso fortuito apto a afastar a condenação da demandada peloatrasona entrega daobra.Rever tal entendimento encontra óbice no enunciado da Súmula nº 7 do STJ. Precedentes. .. 6. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1858141/SP, de minha relatoria, Terceira Turma, j.20/04/2020, DJe 23/4/2020 - sem destaques no original) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC/73) - AÇÃO INDENIZATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA NEGANDO PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DAS DEMANDADAS. .. 3. O reconhecimento de caso fortuito ou força maior, ou culpa de terceiro, noatrasoda entrega do imóvel, exigiria o reexame do contexto fático e probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 711.827/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. 19/9/2017, DJe 27/9/2017 - sem destaques no original). (3) Da incidência da Súmula nº 568 do STJ Insurgiu-se a CONSTRUTORA alegando ofensa aoart. 206, §3º, IV, do CC/02, sustentando que deve ser observado o prazo prescricional trienalpara a cobrança dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Sobre o tema, o TJDFT assim consignou: Posto isso, não se enquadrando a pretensão de cumprimento do contrato em qualquer hipótese do Código Civil, é aplicável o prazo geral de prescrição de 10 (dez) anos para o exercício do direito à resolução, a contar da data prevista para a entrega do imóvel. Noutro passo, somente com o reconhecimento do direito à resolução do contrato é que nasce uma nova relação jurídica, que respalda pretensões restituitórias e indenizatórias, razão pela qual, antes da resolução contratual, não se cogita da prescrição dessas pretensões, senão a partir do trânsito em julgado da decisão judicial acerca da resolução do contrato. Pelo exposto, em cuidando da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, imperativo ressaltar que não tem aplicação a tese aprovada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, no ponto que trata da prescrição, porquanto a causa de pedir difere da abusividade da transferência do pagamento ao consumidor (e-STJ, fl. 563). .. Enfim, à medida que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel for resolvido por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem(e-STJ, fls. 563/564 - com destaques no original). .. No presente caso, observado o inadimplemento da incorporadora e promitente vendedor em 28.04.2014, o promissário comprador manifestou o interesse à resolução em 18.08.2016, na via judicial, não ficando, portanto, inerte no prazo de 10 (dez) anos para o exercício do direito à resolução. Além do mais, frise-se, a prescrição da pretensão restituitória somente fluiria a partir do trânsito em julgado do pronunciamento para resolução do contrato, visto que essa pretensão é decorrência da decisão judicial. Dessa maneira, rejeito a questão referente à prescrição da pretensão de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de corretagem, bem assim confirmo o direito de o apelado ser restituído na integralidade dos valores vertidos no negócio, incluídas as quantias a título de corretagem. Da mesma forma, não assiste razão à apelante quanto à aplicação da multa contratual. Trata-se a hipótese de aplicação de cláusula penal conforme previsão contratual, em termos claros elaborados pela própria apelante, sendo a natureza da multa nitidamente moratória, vez que condicionada à ocorrência de atraso na conclusão das obras por sua culpa exclusiva 3 (e-STJ, fl. 564 - com destaques no original). Ajurisprudência desta Corte firmou a tese, em tema de demanda repetitiva, de que é trienal o prazo prescricional para a pretensão de restituição de valores de comissão de corretagem, taxas SATI ou atividade congênere.A esse respeito, confira-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1.551.956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016 - sem destaque no original) Naquela oportunidade, a Segunda Seção, ao aplicar a tese jurídica ao caso concreto, considerou como termo inicial do prazo prescricional a data da assinatura do contrato, porque a causa de pedir em que amparada a pretensão de restituição era a de que seria incabível a transferência, ao consumidor, dos custos de corretagem. Na hipóteseconcreta, todavia, a causa de pedir da restituição é a necessidade de restabelecimento das partes aostatus quo ante decorrente da resolução contratual. Assim, se o pedido de restituição está fundado no desfazimento do contrato, o prazo prescricional somente pode ter início na data em que isso ocorreu, como deflui doart. 189 do CC/02. Noutras palavras, o prazo prescricional, nas hipóteses em que pleiteada a devolução de valores como consequência do desfazimento do negócio, não se inicia antes da própria extinção do negócio jurídico. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DA DECISÃO DEINADMISSIBILIDADE. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. PROMESSA DECOMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. 1. No presente caso verifica-se que houve impugnação aos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial, devendo ser provido o agravo interno para que se conheça do agravo em recurso especial. 2. Segundo o entendimento das Turmas integrantes da Segunda Seção desta Corte (REsp 1737992/RO, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 23/08/2019 e EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019), nas demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a resolução do contrato em virtude deinadimplemento do vendedor, ao atrasar a entrega de imóvel, o prazoprescricional da pretensão restituitória somente começa a fluir após a resolução, não se aplicando o prazo prescricional trienal previsto no Tema 938/STJ. 3. "Resolvido o contrato de promessa de compra e vendade imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem." "Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorrejustamente da resolução". (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe 20/11/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo em recurso especial mas negar-lhe provimento. (AgInt no AREsp 1.587.903/MA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma,DJe 3/3/2020 - sem destaque no original) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, DJe 8/5/2020) Embora a decisão recorrida tenha aplicado o prazo decenal, a decisão se harmoniza à orientação firmada nesta Corte no sentido de que, antes de resolvido o contrato, não há que se falar em prescrição da restituição da comissão de corretagem, pois o prazo prescricional está submetido ao princípio da actio nata, segundo o qual a prescriçãose inicia quando possível ao titulardo direitoreclamar contra a situação antijurídica.Nesse sentido, vejam-se outros precedentes: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo denegociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Resolvido o contrato de promessa de compra e vendade imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução. 4. Embargos de declaração acolhidos. (EDcl no AgInt no AREsp nº 1.220.381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, j.29/10/2019, DJe 20/11/2019 - sem destaques no original) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. 2.RESCISÃO DO CONTRATO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 3. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROMITENTE COMPRADOR. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA DO BEM IMÓVEL. PRECEDENTES. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo que se falar em negativa de prestação jurisdicional. 2. A questão da prescrição trienal, objeto do Tema 938/STJ, não se aplica aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Precedentes. 3. Segundo a jurisprudência desta Corte, o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp nº 1.839.746/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 4/5/2020, DJe 8/5/2020- sem destaques no original) Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido estão em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, deve ser ele mantido. Dessa forma, incide a Súmula nº568 do STJ. Do dissídio jurisprudencial O dissídio jurisprudencial viabilizador do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional não foi demonstrado nos moldes legais. Com efeito, além de indicar o dispositivo legal supostamente violado pelo acórdão recorrido e transcrever os julgados apontados como paradigmas, é necessário que o recorrente realize o cotejo analítico, com a demonstração da identidade das situações fáticas e da interpretação diversa dada ao mesmo dispositivo legal. Da análise do recurso interposto, é possível verificar que a CONSTRUTORA não se desincumbiu desta tarefa, pois não realizou o cotejo analítico e não comprovou a similitude fática dos casos confrontados, ou seja, não ficou demonstrado em quais circunstâncias o caso confrontado e os paradigmas trazidos à colação aplicaram diversamente o mesmo direito, sobre a mesma base fática. Nesse sentido, destacam-se os julgados: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. FILIAÇÃO. ALTERAÇÃO DO NOME PARA QUE O PATRONÍMICO MATERNO SEJA INCLUÍDO APÓS O PATERNO. AUSÊNCIA DE EXCEPCIONALIDADE AUTORIZADORA. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO NOS MOLDES LEGAIS. 3. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS, SEM EFEITOS INFRIGENTES. 1. São admissíveis embargos de declaração quando houver obscuridade, contradição ou omissão em questão sobre a qual deveria o Tribunal se pronunciar. 2. Tendo o Tribunal de origem concluído pela ilegitimidade da agravante para promover a alteração do nome do menor, asseverando, ainda, a impossibilidade da modificação, ante a existência, em tese, de conflito de interesse entre mãe e filho, tem-se não caracterizada a excepcionalidade autorizadora da mudança do nome - justo motivo e inexistência de prejuízos à terceiros. Incidência da Súmula 83/STJ. 3. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o devido cotejo analítico entre as hipóteses apresentadas como divergentes, com transcrição dos trechos dos acórdãos confrontados, com menção das circunstâncias que os identifiquem ou assemelhem, nos termos dos arts. 541, parágrafo único, do CPC/1973 e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, o que não se verifica na hipótese dos autos. 4. Embargos de declaração acolhidos, sem efeitos infringentes. (EDcl no AgRg no AREsp 798.500/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 30/06/2016 - sem destaque no original) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL AÇÃO REGRESSIVA DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não havendo dúvidas de que o recurso de apelação impugnou o capítulo da sentença que julgou procedente o pedido de responsabilidade da insurgente, não se cogita a existência de reformatio in pejus pela manutenção da decisão, ainda que por fundamento diverso. Precedentes. 2. A seguradora, ao ressarcir os prejuízos ocasionados pelo acidente, sub-roga-se nos direitos do segurado, podendo ajuizar ação contra o terceiro. A sub-rogação, entretanto, não restringe os direitos sub-rogados, de modo que o prazo prescricional a ser aplicado deve ser o mesmo previsto para o segurado. Incidência da Súmula 83 STJ. 3. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter as conclusões do aresto impugnado, impõe o reconhecimento da incidência da Súmula 283 STF, por analogia. Precedentes. 4. No caso, a recorrente não logrou demonstrar a divergência jurisprudencial nos moldes exigidos pelos artigos 541, parágrafo único, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ. Isto porque a interposição de recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional reclama o cotejo analítico dos julgados confrontados a fim de restarem demonstradas a similitude fática e a adoção de teses divergentes, máxime quando não configurada a notoriedade do dissídio. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1672820/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, j. 30/11/2020, DJe 04/12/2020 - sem destaques no original) O recurso, portanto, não merece ser conhecido quanto ao ponto. Nessas condições, com fundamento no art. 1.042, § 5º do NCPC c/c art. 253 do RISTJ (com a nova redação que lhe foi dada pela emenda nº 22 de 16/03/2016, DJe 18/03/2016), CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGAR-LHE PROVIMENTO. MAJORO os honorários advocatícios anteriormente fixados em favor de CLEBER em 5%, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. Por oportuno, previno as partes de que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE. COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA.CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA.ALTERAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS Nº 5 E 7 DO STJ. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. ALTERAÇÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL. INOCORRÊNCIA.INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.