AREsp 2978590 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COTAS CONDOIUINIAIS. CDHU. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA EMBARGANTE. RECURSO QUE NÃO DEVE SER PROVIDO. PRETENSÃO QUE DEVE SER ANALISADA À LUZ DA DECISÃO PROFERIDA NOS AUTOS DO RECURSO REPETITIVO Nº1.345.331 DO STJ. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DA CESSÃO AO CONDOMÍNIO. PROVAS QUE NÃO DEMONSTRAM A CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LAPSO TEMPORAL DECORRIDO INSUFICIENTE PARA ACARRETAR A PRESUNÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO TIVESSE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO,POIS NADA NO FEITO INDICA QUE A POSSE ESTEJA,DE FATO,SENDO EXERCIDA PELA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E QUE,SE EXERCIDA,DELA TIVESSE PLENO CONHECIMENTO O CONDOMÍNIO. DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS,ADEMAIS,QUE SÃO SUFICIENTES PARA DEMONSTRAR A EXISTÊNCIA DO DÉBITO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Quanto à controvérsia, a parte alega violação do art. 927, III, do CPC, no que concerne à indevida responsabilização da recorrente pelo débito condominial, porquanto houve promessa de compra e venda com imissão na posse do adquirente e ciência inequívoca do condomínio, impondo-se a aplicação do Tema nº 886 do STJ, trazendo a seguinte argumentação: Mormente, cumpre explanar a similitude do leading case ao presente caso. A matéria ali tratada é a mitigação da concorrência da responsabilidade passiva pelo débito condominial quando há celebração de promessa de compra e venda, atribuindo ao promitente comprador o dever de adimpli-lo com a exclusão do promitente vendedor, desde que ocorra determinados pressupostos, veja-se: .. Ainda que a recorrente figure como proprietária na matrícula do imóvel, não há dúvida de que o bem foi objeto de promessa de compra e venda em 17/09/2010, entre esta e a outra executada FABIO QUEIROZ. O recorrido tem conhecimento sobre o fato, pois a ela também atribuiu a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais na ação de execução de título extrajudicial. O débito decorrente da cota condominial é de natureza propter rem, ou seja, o próprio imóvel responde. Decorre da aquisição de um direito real de propriedade e aquele que adquiriu o bem imóvel responde também por eventual dívida anterior. Portanto, além daquele que é proprietário do bem, o titular de um dos aspectos da propriedade, como posse, gozo ou fruição, também responde pela dívida condominial, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio (REsp 1.345.331 - RS). O entendimento pacificado pelo precedente qualificado e fixado no Tema 886 é no sentido de não ser relevante o registro de promessa de compra e venda para definir a responsabilidade por tais débitos, uma vez que não é aquele que figura como proprietário que responderá, necessariamente, pelo encargo. No caso em tela, como acima referido, não havia dúvida por parte do recorrido sobre a imissão na posse no imóvel pela adquirente, FABIO QUEIROZ, que até pouco tempo nele habitou. Ou seja, em caso de contrato não registrado, há legitimidade passiva solidária entre o vendedor (que, originariamente, consta como proprietário) e o promissário comprador. E somente se (i) o adquirente tomou posse do imóvel e, cumulativamente, (ii) o condomínio teve ciência inequívoca sobre a venda da unidade é que afasta-se a responsabilidade passiva do vendedor do imóvel. Neste sentido, há julgado mais recente do mesmo E. Tribunal superior, bem esclarecedor (STJ; AgInt no REsp nº 1.378.413-PR; Relator Ministro Raul Araújo; Data de Julgamento: 15/03/2021). É caso de aplicar o entendimento consolidado no precedente qualificado em exame, uma vez assim determinado no art. 927, III do Código de Processo Civil (Os juízes e os tribunais observarão os acórdãos em recursos especiais repetitivos). .. Contudo, o Tema Repetitivo 886, foi considerado interpretado no sentido da responsabilidade concorrente pelo débito, entendimento diametralmente oposto à imputação do débito mediante análise da relação jurídico material com o imóvel. No entanto, essa falácia construída em torno do REsp 1.442.840/PR consistente na suposta revisão do Tema Repetitivo 886 do STJ, fixado no REsp 1.354.331/RS, não merece prosperar. O mencionado Acórdão não tem a indicação da proposta de Revisão; contrariamente, trata-se de Recurso Especial de natureza individual, carente do pretendido efeito erga omnes. O regimento do STJ, em seu art. 256 - T, I, estatui a consectária indicação expressa da proposta de Revisão do Tema Repetivo, in verbis: (fls. 526-529). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: No caso em exame, não se entrevê demonstração da satisfação desses dois requisitos, que são cumulativos. Conquanto a análise dos documentos juntados pela CDHU demonstre a transferência da posse à promissária compradora (fls. 67/80) recebida em novembro de 2005, conforme termo de entrega de chaves juntado (fl. 81) não houve demonstração de que o condomínio tivera ciência inequívoca da transação. De fato, a CDHU não comprovou ter notificado o condomínio para cientificá-lo da transação, por meio de comunicação da transferência dos direitos relativos à unidade condominial, não trouxe documento indicando tratativas mantidas pela compromissária compradora com o condomínio ou congêneres. O lapso temporal decorrido desde a entrega das chaves, respeitada a opinião diversa, não é suficiente para acarretar a presunção de que o condomínio tivesse ciência inequívoca da transação, pois, como dito no parágrafo anterior, nada no feito indica que a posse esteja, de fato, sendo exercida pelo promissário comprador e que, se exercida, dela tivesse pleno conhecimento o condomínio. .. Nesse contexto, não havendo como concluir pela ciência inequívoca do exercício da posse pela promissária compradora, permanece a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder pelas despesas condominiais (fls. 517-520). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA