AREsp 2922080 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por SILVANA KORELL DOS SANTOS e SILVIA MAYARA KORELL DOS SANTOS contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 869): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - VENDA DO IMÓVEL - DIREITO DE PREFERÊNCIA RESPEITADO - ACEITAÇÃO DA PROPOSTA PELO LOCATÁRIO - DESISTÊNCIA PELO LOCADOR - INTELIGÊNCIA DO ART. 29 DA LEI Nº 8.245/91 - FASE PRÉ-CONTRATUAL - CONFIGURAÇÃO DA MÁ-FÉ DA PROPRIETÁRIA - DANOS EMERGENTES - PARCIAL PROCEDÊNCIA - LUCROS CESSANTES - NÃO CABIMENTO - DANOS MORAIS - INEXISTÊNCIA. Sendo o juiz o destinatário das provas, nos termos do art. 370 do CPC, a ele cabe indeferir a produção de prova desnecessária à compreensão do fato e resolução do litígio, de modo que sendo despicienda a produção e prova oral, porquanto já reconhecido o que com ela se pretende comprovar, resta descaracterizada a hipótese de cerceamento de defesa. O egrégio STJ entende que "A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei 8.245/91; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 - que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei 8.245/91" (R Esp nº 1.193.992/MG). Entre a aceitação a proposta pelo inquilino e a formalização do contrato de compra e venda, tem-se a fase pré-contratual, onde predomina a autonomia contratual. Nada obstante, na referida fase, em casos de responsabilização quando abandonada ou interrompida, deve ser verificada a violação, por exemplo, dos deveres de lealdade, de consideração, de honestidade. Constatado que o locador desistiu da venda do imóvel, todavia, agiu em dissonância ao dever de confiança, eis que não cientificou o inquilino da desistência, deixando-o contrair empréstimo para aquisição do imóvel, deve o locador responder nos limites do prejuízo sofrido pelo locatário. O Superior Tribunal de Justiça entende que "a configuração dos lucros cessantes exige mais do que a simples possibilidade de realização do lucro, requer probabilidade objetiva e circunstâncias concretas de que estes teriam se verificado sem a interferência do evento danoso" (R Esp nº 1.655.090/MA), de modo que ausente a prova objetiva da realização do lucro, a improcedência do pedido é medida de rigor. Não há que se falar em danos morais, ainda que na modalidade de "perda de uma chance", porque o mero desfazimento de negócio jurídico não gera abalos dessa natureza. Opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados (fls. 782/786). Nas razões do recurso especial, as partes recorrentes alegam, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil. Argumentam que a conduta ansiosa dos recorridos é que culminou na impossibilidade de formalização do negócio em questão, defendendo a culpa exclusiva dos recorridos. Afirmam que os recorridos agiram por impulso antes de qualquer aceite formal: fizeram contatos excessivos e indevidos com a corretora Casa Mineira, contrataram advogado para elaborar contrato de empréstimo em 28.9.2020, enviaram contranotificação extrajudicial em 29.9.2020 e, já no dia seguinte, alienaram ações na bolsa, tudo antes da concretização da compra e venda. Sustentam que o contato dos recorridos com a corretora, sem anuência da proprietária, levou a Casa Mineira/Quinto Andar a exigir comissão de corretagem, criando um ônus inexistente na proposta inicial, pois nunca havia acionado a corretora para tratar da venda, apenas da locação. Aduzem que a alteração das condições originais da proposta caracteriza nova proposta, rompendo o vínculo obrigacional, logo, o negócio não se concretizou por culpa exclusiva dos recorridos, que introduziram a exigência de comissão. Ressaltaram, ainda, que a negativa da ré foi comunicada inclusive pelo corretor, após insistentes contatos dos recorridos. Por fim, aduzem que não há óbice da Súmula 7/STJ, pois o que se discute não é reexame de provas, mas sim a valoração jurídica delas, que revela de forma clara a ausência de responsabilidade das recorrentes diante da alteração unilateral das condições pelos recorridos. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 820/849 em que os recorridos sustentaram que o recurso especial não deveria ser conhecido nem provido, dada a ausência de prequestionamento e de violação aos artigos 1.022 e 489 do CPC, uma vez que o acórdão recorrido analisou adequadamente todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia. Ainda, fundamentam que as recorrentes violaram o dever de lealdade e boa-fé ao não comunicar tempestivamente sua desistência, permitindo que os recorridos assumissem compromissos financeiros desnecessários. O recurso especial não foi admitido pelo fundamento de que eventual reforma do acórdão recorrido implicaria, necessariamente, reexame dos elementos informativos dos autos - providência que não se amolda aos estreitos limites da via escolhida, a teor da orientação contida na Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça (fls. 896/871). Nas razões do seu agravo, as partes agravantes sustentam que os fundamentos da decisão de admissibilidade foram devidamente impugnados no agravo em recurso especial. Foi apresentada impugnação às fls. 893/924 na qual a parte agravada que o recurso não merece prosperar. Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial. O recurso não merece provimento. Trata-se de ação indenizatória ajuizada por inquilinos contra locadoras, objetivando indenização por danos materiais e morais decorrentes da desistência da venda do imóvel locado após aceitação do direito de preferência pelos locatários, que contraíram empréstimo pessoal e venderam ações para viabilizar a compra. A sentença julgou improcedentes os pedidos iniciais. O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso de apelação para condenar as rés ao pagamento de indenização por danos emergentes quantificada em R$ 97.398,53 (noventa e sete mil, trezentos e noventa e oito reais e cinquenta e três centavos), correspondente aos juros do empréstimo pessoal tomado pelos autores. O acórdão recorrido fundamentou-se na responsabilidade pré-contratual das locadoras pela desistência da venda sem cientificação aos locatários, violando os deveres de lealdade e confiança inerentes à boa-fé objetiva. Quanto à alegada negativa de prestação jurisdicional, não merece prosperar o recurso especial, uma vez que, no caso, a questão relativa à responsabilidade civil da parte agravante em ressarcir danos oriundos da ausência de comunicação da desistência na venda do imóvel foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão do agravante. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). Nos termos do artigo 29 da Lei nº 8.245/1991, a posterior desistência do locador em realizar a venda acarreta a este o dever de indenizar os prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Como é cediço, a responsabilidade pré-contratual pressupõe a violação dos deveres de comportamento inerentes às tratativas negociais, especialmente quando uma das partes nutre na outra legítima expectativa quanto à conclusão do contrato. No caso dos autos, o Tribunal de origem examinou detalhadamente as circunstâncias do caso, considerando: (i) a notificação para exercício do direito de preferência; (ii) a aceitação tempestiva pelos locatários; (iii) a confirmação da venda pelas locadoras; (iv) o súbito desaparecimento das vendedoras sem comunicação da desistência; (v) a contração de empréstimo pelos compradores na expectativa legítima da conclusão do negócio. As agravantes sustentam que o acórdão deixou de apreciar o pedido alternativo de manutenção da sentença por fundamento diverso (culpa exclusiva dos recorridos). Depreende-se da fundamentação do acórdão, contudo, que os recorrentes deixaram de comunicar a desistência aos recorridos, o que configura violação aos deveres laterais do contrato e, consequentemente, faz surgir o dever de indenizar, pela configuração da responsabilidade pré-contratual dos locadores. Conforme se nota dos seguintes trechos do acórdão recorrido: Dessa forma, repisa-se, para efeitos de análise do caso concreto, aplicar-se-á o art. 29 da Lei nº 8.245/91 que disciplina que ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. Importa dizer que a referida responsabilização do locador não se dá pela simples desistência da venda por si só, é preciso para a configuração do ilícito civil e do dever de reparar, como em todo e qualquer caso, a presença concomitante de todos os pressupostos essenciais à responsabilização civil - o ato ilícito, o dano e o nexo de causalidade. Verticalizando tal premissa, vê-se que os danos materiais vindicados na exordial, e devolvidos a esta instância revisora, dizem respeito aos danos emergentes, oriundos da contração de empréstimo pessoal, e lucros emergentes, pela venda de ações no mercado financeiro. .. Conforme se infere dos autos, as partes estavam em fase pré- contratual, portanto não havia sido formalizado ainda o contrato propriamente dito de compra e venda do imóvel. .. Porém, no caso em tela, as requeridas deixaram de agir com boa-fé e lealdade, porquanto embora tenham desistido da venda do imóvel, o que, repisa-se, tornou-se incontroverso nos autos, sequer cientificaram os autores disso. A desistência somente foi reconhecida no bojo desta ação. Com efeito, se as requeridas não tinham mais o interesse em prosseguir com a venda do bem, cumpria a elas, no mínimo, cientificar os requerentes disso, da mesma forma que o fizeram quando pretendiam alienar o bem. Faltando as requeridas com o dever de lealdade e confiança, analisa-se os pedidos reparatórios. O acórdão recorrido demonstrou que as recorridas aceitaram validamente a proposta de venda no prazo legal, as recorrentes confirmaram expressamente o negócio e a frustração da compra decorreu da conduta desleal das vendedoras, que desapareceram sem comunicar a desistência. Rever essa conclusão exigiria reexame das provas produzidas, especialmente dos elementos que evidenciaram a boa-fé dos recorridos e a má-fé dos recorrentes, incidindo, portanto, o óbice da Súmula 7/STJ. Com efeito, a jurisprudência consolidada desta Corte estabelece que a desistência da venda pelo locador, após aceitação pelo locatário do direito de preferência, gera responsabilidade civil quando não observados os deveres de lealdade e boa-fé. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA. EXISTÊNCIA DE PROPOSTA DE VENDA DO IMÓVEL LOCADO. ACEITAÇÃO DO LOCATÁRIO. DISCUSSÃO EM TORNO DAS QUESTÕES RELACIONADAS À DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO LOCADOR. IMPOSSIBILIDADE. 1. A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas: (i) o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei 8.245/91; (ii) o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro, hipótese em que incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 - que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida. 2. Aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender a coisa ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos, consoante a diretriz do art. 29 da Lei 8.245/91. 3. A discussão acerca da má-fé do locador - que desistiu de celebrar o negócio - não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, porque a Lei 8.245/91 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 4. Recurso especial provido. (REsp n. 1.193.992/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/6/2011, DJe de 13/6/2011.) O elemento central da responsabilização não é a desistência em si, mas a ausência de comunicação tempestiva da desistência ao locatário, violando o dever de lealdade inerente às relações contratuais e pré-contratuais. No caso concreto, o Tribunal de origem fundamentou adequadamente, com base nos elementos de prova juntados aos autos, no sentido de que as locadoras, após confirmarem expressamente a venda, simplesmente desapareceram, deixando os inquilinos sem qualquer informação sobre o desfecho do negócio, o que configura manifesta violação aos deveres de boa-fé objetiva, lealdade e consideração. A tese de "culpa exclusiva dos recorridos" foi adequadamente rejeitada pelo Tribunal de origem, tendo a análise da responsabilidade civil pré-contratual se pautado nos elementos fático-probatórios produzidos nos autos . Aliás, consignou-se que os inquilinos exerceram tempestivamente o direito de preferência, aceitaram integralmente a proposta apresentada e adotaram providências concretas para viabilizar o pagamento (contração de empréstimo pessoal), o que é de se esperar, em virtude da confiança gerada acerca da celebração do contrato. Nesse contexto, entendo que exsurge, em favor dos recorridos, a legítima expectativa de reparação, conforme previsto no art. 29 da Lei nº 8.245/1991, diante da violação aos deveres laterais do contrato. Portanto, o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, que reconhece a responsabilidade do locador pelos danos causados ao locatário quando a desistência da venda não é devidamente comunicada, violando os deveres de lealdade e boa-fé. Assim, considerando que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a pretensão dos recorrentes não merece prosperar. Em face do exposto, conheço do agravo e nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. EMENTA