AREsp 3184500 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por SIMONE TERESINHA COUSSEAU BUSNELO e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA PARCIALMENTE REFORMADA PARA RECONHECER A AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE. Quanto à controvérsia, a parte recorrente alega violação dos arts. 6º, 12, 18, 37, 47, da Lei n. 6.766/1979; e 7º, parágrafo único, do CDC, no que concerne ao reconhecimento da responsabilidade solidária, no que concerne à necessidade de reconhecimento da obrigação de indenizar, em razão de a proprietária do imóvel ter mantido ônus real que inviabilizou o registro e ter atuado em parceria comercial com a incorporadora, com publicidade e execução de obras no loteamento, trazendo a seguinte argumentação: Como será demonstrado adiante nas razões recursais, o presente recurso objetiva a reforma do acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ/RS) que, ao modificar a sentença, contrariou a legislação federal, bem como a jurisprudência da Corte. Isso em razão de que é devida a responsabilidade solidária da recorrida Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda, Portanto, observada a legislação federal pertinente e a jurisprudência do STJ, é incontroversa a insustentabilidade do aresto recorrido, o que denota, por corolário lógico, a relevância do presente recurso e a necessária apreciação da questão por esta Corte Superior. Em virtude disso, comprovada está a relevância do direito infraconstitucional objeto deste recurso especial (fl. 514)

É possível identificar que o imóvel onde deveria ocorrer o loteamento manteve- se em hipoteca ou alienação fiduciária de abril de 2014 a março de 2018. Tal procedimento inviabiliza o registro imobiliário do loteamento em questão, É de se ressaltar que mesmo que já estavam sendo realizadas obras para o loteamento, a recorrida Mattei, proprietária da área constante da matrícula nº 10.383, onde deveria ocorrer o loteamento, no período de abril/2014 a março/2018, manteve o imóvel em hipoteca ou alienação fiduciária Tal prática assemelha-se à coadunação para prática de venda irregular dos lotes e, portanto, deve responder conjuntamente pelos prejuízos causados aos compradores dos lotes. (fl. 520)

De igual forma, a responsabilidade solidária da recorrida Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda, é presumido o proveito econômico obtido a partir da comercialização da área, tendo assumido como parceiro comercial, atraindo para si a responsabilidade direta de indenizar os recorrentes pelos danos decorrentes da não execução do projeto. Não bastasse, verifica-se também que a sentença fundamentou que a recorrida Mattei ficou conhecida pela parceria do empreendimento, ou seja, é de conhecimento público na região/localidade de que a recorrida além de ser a proprietária do imóvel também restou conhecida pela parceria do empreendimento (construção e comercialização): A impossibilidade de entrega do loteamento em razão dos problemas envolvendo a ré Inovasul é questão incontroversa, do mesmo modo a relação com a ré Mattei, que além de proprietária da área onde seria construído o loteamento, ficou conhecida pela parceria do empreendimento. (fl. 521)

Ademais, tendo a recorrida Mattei reconhecida a legitimidade passiva, evidente se mostra também sua responsabilidade solidária. Está plenamente demonstrado nos autos que a apelante Mattei Empreendimentos Imobiliários além de ser proprietária da área onde deveria ter havido o loteamento, é corresponsável pelo empreendimento, sendo beneficiária direta do negócio estando presumido o proveito econômico obtido a partir da comercialização da área, assumindo com a Inovasul a posição de parceiro comercial. Nesse sentido, a recorrida Mattei Empreendimentos Imobiliários e a Inovasul possuem responsabilidade solidária de indenizar os recorrentes pelos danos decorrentes da não execução do loteamento, Outrossim, é de se ressaltar que o contrato firmado entre a Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda e a Inovasul (Evento 27, CONTR3) inobstante esteja titulado como promessa de permuta de imóveis, este se caracteriza como típico contrato de parceria comercial, (fl. 522)

Ocorre que ao que se conclui dos autos, a forma de execução do loteamento restou devidamente convencionado e aprovado pela Mattei e Inovasul, pois já havia planta dos respectivos lotes e que estavam sendo comercializados (Evento 1, PROCADM9, Página 2), na área já se encontrava outdoor do empreendimento (Evento 1, PROCADM9, Página 5 - foto 001 do Departamento de Fiscalização Ambiental do Município de Garibaldi - Fiscalização realizada entre os dias 15 a 21/junho/2016), bem como estavam sendo realizados o corte de árvores e terraplenagem na área. Assim, evidentemente que a Mattei mantém a parceria comercial com a Inovasul em virtude da comercialização dos terrenos que a partir da planta definida dos lotes, da publicidade veiculada e das obras que estavam sendo realizadas. Os recorrentes, dias antes de aderirem aos contratos de aquisição dos lotes, como é de praxe aos consumidores que adquirem imóvel, estiveram na área e verificaram a execução do loteamento (outdoor, terraplanagem, corte de árvores), que indicavam a regularidade do empreendimento. (fl. 523)

O loteamento aparentava estar regular, havendo placa de publicidade, obras sendo realizadas como de derrubada de árvores e abertura de ruas, sendo popularmente conhecido como Loteamento da Mattei. Ora, não estando regularizado o loteamento, não deveria a MATTEI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, empresa atuante do ramo de construção civil, ter permitido a publicidade no local mediante outdoor, nem mesmo a realização de obras e corte de vegetação. Assim, por ocasião da compra dos lotes pelos recorrentes, a situação apresentada na área deu suporte para garantir que o imóvel, objeto do loteamento, estava regularizado, com as licenças pertinentes à execução do loteamento e que estava ainda devidamente registrado nos órgãos competentes. (fl. 523)

As obras do loteamento estariam executadas pela proprietária do imóvel, Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda, uma vez que a referida empresa realiza atividades no ramo de construção civil, havendo ajuste para que esta operasse a execução do loteamento. Conclui-se, portanto, que os parceiros comerciais executavam o empreendimento na forma convencionada entre eles, vez que a Mattei permitiu não apenas a colocação de outdoor em sua área, como publicidade para venda de lotes, mas também executaram obras de terraplanagem e corte de árvores, deixando evidenciado aos consumidores interessados nos terrenos, a regularidade do loteamento. Corrobora a parceria comercial havida, o procedimento administrativo no Município de Garibaldi, em que os parceiros comerciais foram notificados e condenados conjuntamente pelas infrações decorrentes das autuações em 2016, tendo inclusive apresentado DEFESAS CONJUNTAS com plano conjunto de atividades, conforme constante na Ata de Sessão de Julgamento da Secretaria Municipal de Meio Ambiente de Garibaldi (Evento 1, PROCADM12 / Evento 33 OUT2 e OUT3): VEJA: ( ) ( ). (fl. 524)

Veja-se que no Termo de Embargo e notificações realizados pela fiscalização do Município dirigido à recorrida Mattei (Evento1, PROCADM9, páginas 3/4) descrevem a execução de obras para instalação de um loteamento no local sem o devido licenciamento, determinando o embargo da área até o proprietário regularizar a situação, sendo que em nas defesas administrativas apresentadas conjuntamente pelas parceiras comerciais, a recorrida Mattei NADA REFERE que não estaria na execução do loteamento. Ao contrário, de forma conjunta como parceiros comerciais, apresentam medidas para manter/retomar as obras em andamento. Aliás, refere a Mattei ainda em sua contestação (Evento27, CONT1, página 10), as cobranças que lhe são dirigidas pelos compradores dos terrenos, justamente em razão da parceria comercial formada entre as recorridas e repassada aos consumidores: Tal situação denota claramente que que a Mattei e a Inovasul de forma conjunta empreenderam a comercialização dos terrenos de modo irregular, deixando de cumprirem suas obrigações e atraindo a responsabilidade solidária pelos danos causados aos consumidores. Nesse sentido, a Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda, atuando no ramo imobiliário e beneficiária direta do negócio, deixou de adotar as medidas necessárias juntamente com seu parceiro comercial, atraindo também para si a responsabilidade pela inexecução do loteamento e não cumprimento dos contratos de compra e venda, devendo ser responsabilizada solidariamente pelos danos decorrentes. Nesse sentido, pelos fatos havidos e configurada violação da legislação federal, deve ser provido o recurso para fins de reconhecer a responsabilidade solidária da recorrida Mattei Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fl. 525) É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Incontroverso, no presente caso, que a empresa apelante é proprietária do terreno no qual seriam construídos os lotes vendidos à parte autora. Contudo, conforme entendimento adotado pelo Supremo Tribunal de Justiça, o proprietário permutante do terreno - como é o caso da apelante, conforme documento de evento 27, CONTR3 - não responde pelos atos de incorporação quando se limita à mera alienação do terreno para a incorporadora sem participar de nenhum ato tendente à comercialização ou construção do empreendimento. .. No caso em questão, quem firmou o contrato com os autores foi a empresa Inovasul ( evento 1, CONTR6). Ademais, não restou demonstrada nos autos que a apelante Mattei tenha participado de qualquer ato, o relativo à construção e comercialização do empreendimento - ônus probatório que competia à parte autora, nos termos do artigo 373, inciso I, do CPC. Destaco que o fato de a apelada ter sido notificada junto com a corré pelo Departamento de Fiscalização Ambiental não implica, por si só, na sua responsabilização perante os autores. Saliento, ainda, que não há evidência de que a existência de hipoteca sobre o imóvel tenha causado o descumprimento contratual relatado na inicial. Assim, imperioso reconhecer a ausência de responsabilidade solidária da apelante (fls. 489-490). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA