AREsp 2518041 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de agravo interposto por COMÉRCIO DE COSMÉTICOS E ESTÉTICA SPH LTDA., contra decisão que negou seguimento a recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: RECURSO APELAÇÃO CIVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. Ação revisional de contrato locatício comercial ( loja comercial localizada no Shopping Center Pátio Higienópolis ). Hipótese na qual foi livremente estipulada pelas partes a adoção de correção monetária pelo índice IGPM ( FGV ), que não reflete abusividade. Hipótese, outrossim, na qual foram concedidos pela locadora descontos tanto no aluguel quanto nas taxas de administração durante o tempo em que afetado o comércio paulistano pela pandemia de Covid-19. Questão, inclusive, já apreciada por esta Câmara Julgadora em sede de agravo de instrumento, momento no qual foi determinado o percentual de redução dos locativos e delimitado o lapso temporal de sua incidência. Ação julgada improcedente. Sentença reformada em parte, para determinar a revisão temporária do termo, nos moldes anteriormente apontados por esta Câmara Julgadora em sede de agravo de instrumento ( processo nº 2262858-54.2020.8.26.0000 ). Recurso de apelação da autora provido em parte para tal fim, adequada a distribuição sucumbencial. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 488 - 491, e-STJ). Nas razões de recurso especial, alega a parte agravante, em suma, violação aos artigos 317 421, 422 e 478 do Código Civil. Informa que: "Inúmeras foram as provas produzidas nos autos que confirmam o desequilíbrio contratual suportado exclusivamente pela Recorrente durante o fechamento (19.03.2020 a 06.07.2020 e 06.03.2021 a 18.04.2021) e as restrições de suas atividades de estética durante o período crítico da Pandemia da Covid 19 (setembro de 2020 a abril de 2021). Ora, Ínclitos Ministros, deve ser preservado o equilíbrio contratual, estampado nos artigos 317 e 478 do Código Civil, para que não haja onerosidade excessiva a ser suportada apenas pela Recorrente, ainda mais porque os descontos gerais aplicados a outros lojistas não o foram em favor da Recorrente e é inegável a imprevisibilidade trazida pela Pandemia" (e-STJ, fl. 516). Conclui que "em razão da inconteste violação aos artigos 317, 421, 422 e 478 do Código Civil, bem como da divergência jurisprudencial acima demonstrada, deve o presente Recurso Especial ser provido para reformar o v. acórdão recorrido, reconhecendo-se a isenção do pagamento em dobro do aluguel relativo ao mês de dezembro de 2020 e reconhecendo a isenção de pagamento do CDU, durante o período em que perdurou as medidas restritivas impostas pela pandemia, casos análogos a esse" (e-STJ, fl. 520). Apresentadas contrarrazões (e-STJ fls. 532 - 539), pugnando o não provimento do recurso. O recurso não foi admitido na origem, nos termos da decisão de fls. 543 - 544, e-STJ. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Destaca-se que a decisão recorrida foi publicada após a entrada em vigor da Lei 13.105 de 2015, estando o recurso sujeito aos requisitos de admissibilidade do novo Código de Processo Civil, conforme Enunciado Administrativo 3/2016 desta Corte. Não assiste razão à parte agravante. A Corte de origem, após a análise de cláusulas contratuais e demais fatos e provas levados aos autos, concluiu pela necessidade de revisão do valor locatício em litígio, por período restrito, conforme se verifica do trecho do acórdão abaixo reproduzido (e-STJ, fls. 479 - 481): Ademais, a situações como a presente conduzem à necessidade de análise casuística, baseada na condição das partes, na relação jurídica entabulada e nas causas extracontratuais que projetam seus efeitos no contrato para, a partir de então, verificar se houve desequilíbrio que justificasse a sua revisão. Convém que seja realizado exame acurado de eventuais alterações das bases objetivas do contrato, mediante demonstração de defasagens sofridas por cada um dos contratantes, de acordo com os seus ramos de atividade, localização, respectivos faturamentos e capacidade gradual de retomada das atividades. De fato, com a pandemia, alterou-se o cenário mundial e impôs-se uma nova realidade material e jurídica. Muitos estabelecimentos comerciais fecharam, mas os contratos referentes ao desenvolvimento da atividade empresarial permaneceram vigentes. Todavia, por outro lado, convém também ressaltar que a epidemia é passageira e atinge momentaneamente a capacidade econômica do locatário, mas não propriamente a relação contratual entabulada entre as partes. Sendo passageira a dificuldade econômica, a prestação, embora mais onerosa ao locatário, continua exequível, razão pela qual não há falar em aplicação da teoria da imprevisão pela incidência da força maior em seus estritos termos. Indubitável a necessidade de intervenção judicial nos contratos entre particulares em caráter excepcional não podendo se transformar em violação indistinta do princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da autonomia da vontade privada. Na relação contratual em exame, tem-se que a própria locadora ( ora recorrida ) determinou algumas medidas ordinárias, para todos os estabelecimentos situados no shopping por ela administrado ( Shopping Pátio Higienópolis ), com a suspensão do aluguel de março de 2020 e redução do fundo promocional, além das despesas condominiais, o que foi estendido à locatária recorrente. No intuito de se manter a relação contratual, ainda, em sede de agravo de instrumento esta Câmara Julgadora no momento de apreciação da tutela de urgência determinou algumas balizas a serem observadas no contrato travado entre as partes, tendentes a minimizar os efeitos suportados pela locatária, com redução do locativo para o patamar de 30% ( trinta por cento ) a contar do fechamento das lojas até o mês de março de 2021 ( autos nº 2262858-54.2020.8.26.0000 ), o que deve à obviedade ser observado e aplicado durante tal lapso temporal. (..) Desta forma, tem-se que o recurso de apelação apresentado pela locatária merece parcial provimento, para ratificar o decidido no agravo de instrumento supramencionado, sendo a adequação dos alugueres limitada ao lapso temporal ali descrito ( até março de 2021 ), vez que após tal data o mercado voltou a atuar de forma ordinária e apresentar crescimento econômico, cessando assim o fato gerador da revisão ocorrida. Não é demais ressaltar que os percentuais de redução, bem como o lapso temporal de sua incidência, foram amplamente discutidos e decididos de forma fundamentada na decisão acima mencionada, tendo inclusive transitado em julgado tal decisão. Por outro lado, não cabe a alteração do índice de correção monetária, pactuado livremente entre partes e que não ostenta traços de ilegalidade manifesta que justifiquem sua imediata revisão. Ou seja, a particularidade de o efeito da pandemia sobre o quadro econômico ter na atualidade tornado o IGP-M desfavorável à locatária de modo algum autorizava desconsiderar aquela opção, constatação em nada afetada pela abstrata alusão à figura do desequilíbrio contratual, situação que não se pode aqui identificar. Não vinga, também, o pedido da recorrente de imposição de multa à parte locadora por supostamente lançar cobranças com valores indevidos ( folha 451, primeiro parágrafo ). Isto porque não comprovado nestes autos a cobrança irregular ou a não atenção às balizas dos alugueres estabelecidas durante o trâmite processual. Eventual inobservância à determinação judicial deve ser apurada em sede de cumprimento de sentença, por meio de simples cálculos aritméticos. Nesse contexto, a revisão da conclusão adotada na origem, para que se acolha a pretensão de "isenção do pagamento em dobro do aluguel relativo ao mês de dezembro de 2020, reconhecendo a isenção de pagamento do CDU, durante o período em que perdurou as medidas restritivas impostas pela pandemia", traduz medida que encontra veto nas Súmulas 5 e 7 do STJ, por demandar necessário reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas. Em face do exposto, nego provimento ao agravo. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se. EMENTA