AREsp 2573525 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo apresentado por CENTRAL PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a decisão que não admitiu seu recurso especial. O apelo nobre, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ALEGADA NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. PROVA QUE, ALÉM DE SE DESTINAR À FORMAÇÃO DE CONVICÇÃO DO MAGISTRADO, A QUEM CABE A ANÁLISE DE SUA PERTINÊNCIA, ERA DESNECESSÁRIA. PROVA ORAL E PROVA PERICIAL QUE SE REVELA INÚTEIS PARA A RESOLUÇÃO DA LIDE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM E SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO- IMOBILIÁRIA. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO. TRIENAL. OCORRÊNCIA. DEMANDA AJUIZADA APÓS O PRAZO PRESCRICIONAL TRIENAL PREVISTO NO ARTIGO 206, § 3º, INC. IV DO CC. TESE FIRMADA PELO STJ EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. PRAZO PRESCRICIONAL QUINQUENAL, PREVISTO NO ART. 27 DO CDC. INAPLICABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO REVISIONAL. ALEGADA NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. ONEROSIDADE EXCESSIVA RECONHECIDA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INCONFORMISMO MANIFESTADO PELOS REQUERENTES. FINANCIAMENTO DIRETO COM O INCORPORADOR. REQUERENTES QUE CELEBRARAM CONTRATO EM REGIME DE PREÇO FECHADO. VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL QUE NÃO PODE SER TOMADO COMO PARÂMETRO PARA A READEQUAÇÃO DO CONTRATO. VÍCIO NA MANIFESTAÇÃO DA VONTADE Quanto à primeira controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e divergência jurisprudencial em relação ao art. 322 do CC, no que concerne à legalidade da cláusula contratual que proíbe o pagamento de parcelas vincendas s em a quitação das parcelas vencidas, uma vez que tal previsão protege a recorrente da presunção de quitação das parcelas vencida nos termos do dispositivo apontado, trazendo a seguinte argumentação: Os Ilustres Julgadores da 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, negaram provimento ao recurso de apelação interposto pelas recorrentes, sob o fundamento de que a vendedora goza de medidas para recompor o atraso, tais como juros e multa, além de poder optar pelo desafazimento do negócio. Contudo I. Ministros, a decisão não poderá ser mantida, posto que, a alínea "g" da clausula decima quinta, trata da vedação de pagamento de uma ou mais prestações do saldo do preço do preço do imóvel enquanto não tiverem sido pagas e quitadas quaisquer prestações vencidas anteriormente .. Ocorre que a vedação de pagamento das prestações vincendas do contrato enquanto não tiverem sido pagas as prestações vencidas anteriormente possui o escopo de proteger a vendedora dos prejuízos resultantes da inadimplência, impedindo a presunção de quitação das parcelas anteriores pelo pagamento das parcelas supervenientes, conforme previsão contida no artigo 322 do Código Civil .. Constata-se que não há nenhuma ilegalidade no item "g" da cláusula décima quinta do "INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA", o qual, vale repetir, possui o objetivo de proteger a compromitente vendedora dos nefastos efeitos decorrentes da presunção de quitação das parcelas anteriores a partir do pagamento de parcelas supervenientes pelo compromissário comprador inadimplente. .. Não se pode olvidar que um compromisso de compra e compra é contrato bilateral, no qual cada contratante é, simultânea e reciprocamente, credor e devedor do outro, posto que produz direitos e obrigações para ambas as partes, bem como que as condições pactuadas foram livremente aceitas pelas partes, sem vício de consentimento. Nesta seara, temos que, os Ilustres Julgadores do Tribunal a quo, ao negarem provimento ao recurso de apelação interposto pela recorrente, mantendo a nulidade da alínea "g" da cláusula decima quinta do compromisso de venda e compra de imóvel, infringiram de forma clara e cristalina o artigo 322 do Código Civil. (fls. 723/725). Quanto à segunda controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 86, § 1º, do CPC, no que concerne à sucumbência da recorrente em parte mínima dos pedidos requeridos na inicial, razão pela qual a parte recorrida/autora deve arcar com todos os ônus da sucumbência, trazendo a seguinte argumentação: No entanto, de todos os pedidos formulados, verifica-se que os recorridos sucumbiram na parte mínima dos pleitos formulados, uma vez que, restou determinado apenas a "declarar a nulidade do item "g", da cláusula 15ª e a nulidade parcial do item "c" da cláusula 5ª e do item "h" da cláusula 15ª, todos do "Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do Loteamento Denominado Residencial Jardim Vitória". Portanto, tendo em vista que as recorrentes, descaíram na parte mínima dos pedidos formulados pelos recorridos, o ônus da sucumbência, nos termos do parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil, deveria recair integralmente sobre os autores/apelados. .. Assim, resta evidente que, também neste ponto, o V. Acórdão foi contrário à legislação infraconstitucional, bem como, contrariou precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça, de modo que, impõem-se sua reforma para condenar os recorridos ao pagamento da integralidade das verbas de sucumbência, tendo em vista que as recorrentes sucumbiram na parte mínima dos pedidos formulados na petição inicial (fls. 726/729). É, no essencial, o relatório. Decido. Quanto à primeira controvérsia, o Tribunal assim decidiu: A outro turno, era mesmo a hipótese de se declarar a nulidade do item "g" da cláusula 15 do contrato, que impede o pagamento das parcelas vincendas se o comprador se encontrar em mora. Isto porque a vendedora goza de medidas para recompor o atraso, a exemplo de juros e multa, além de poder optar pelo desfazimento do negócio (fl. 714). Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que as razões recursais delineadas no especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, tendo em vista que a parte recorrente não impugnou, de forma específica, a conclusão do colegiado de que a cláusula em discussão deve ser declarada nula, porquanto a ora recorrente possui medidas para recompor o atraso, com juros e multas, e pode optar pelo desfazimento do negócio, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, "não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal". (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 24/8/2018.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.811.491/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 19/11/2019; AgInt no AREsp n. 1.637.445/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.647.046/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 27/8/2020; e AgRg nos EDcl no REsp n. 1.477.669/SC, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJe de 2/5/2018. Ademais, pela alínea "c" do permissivo constitucional, não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, uma vez que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e o paradigma indicado, não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: "Esta Corte já pacificou o entendimento de que a simples transcrição de ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência entre o caso confrontado e o aresto paradigma, mesmo no caso de dissídio notório". (AgInt no AREsp n. 1.242.167/MA, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 05/04/2019.) Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16/03/2021.) Confiram-se também os seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.849.315/SP, relator Ministro Marcos Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º/8/2020; AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.617.771/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 13/8/2020; AgRg no AREsp n. 1.422.348/RS, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 13/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.456.746/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 3/6/2020; AgInt no AREsp n. 1.568.037/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12/05/2020; AgInt no REsp n. 1.886.363/RJ, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28/04/2021; AgRg no REsp n. 1.857.069/PR, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 05/05/2021. Ainda, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea "a", que, por sua vez, foi obstaculizada pela ausência de impugnação específica dos fundamentos do acórdão recorrido. Assim, quando remanesce incólume fundamento capaz por si só de manter o acórdão recorrido, impõe-se o reconhecimento da inexistência de identidade jurídica entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do recurso especial pela alínea "c". Quanto à segunda controvérsia, o Tribunal de origem se manifestou nos seguintes termos: Por fim, havendo acolhimento parcial das pretensões da parte autora, era mesmo de rigor o reconhecimento da reciprocidade da sucumbência, a atrair a regra do artigo 86, do Estatuto Processual (fls. 715/716). Assim, incide o óbice da Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), uma vez que, muito embora possa o STJ atuar na revisão das verbas honorárias, a apreciação do quantitativo em que autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda enseja o revolvimento de matéria eminentemente fática. Nesse sentido: "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de não ser possível a revisão do quantitativo em que autor e réu decaíram do pedido, para fins de aferir a sucumbência recíproca ou mínima, por implicar reexame de matéria fático-probatória, procedimento vedado pela Súmula n. 7 do STJ". (AgInt no AREsp 969.868/MT, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 25/6/2020.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no REsp 1.848.602/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 28/8/2020; AgInt no AREsp 1.571.133/MG, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 7/5/2020; AgInt no REsp 1.336.000/SC, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 14/2/2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA