REsp 2195405 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 09/12/2025 a 16/12/2025, por unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Marco Buzzi, João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE CONTRATO. RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em ação de revisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, dando parcial provimento ao recurso. II. Razões de decidir 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 6. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. III. Dispositivo 7. Recurso especial não conhecido.

RELATÓRIO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 469): APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATO COMPRA E VENDA IMÓVEL. PRELIMINARES - OFENSA À DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - AFASTADA - JUROS REMUNERATÓRIOS. LEGALIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA PELO IGPM - PERIODICIDADE MENSAL - LEGALIDADE - EXCLUSÃO DO ÍNDICE NEGATIVO - DEFLAÇÃO - PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA - POSSIBILIDADE - MULTA COMPENSATÓRIA - RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO - TARIFA DE CESSÃO - ABUSIVIDADE CONFIGURADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há falar-se em ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais se contrapõem adequadamente aos fundamentos da sentença. 2. Não há nulidade da sentença por ausência de fundamentação se as razões foram satisfatoriamente expostas pelo magistrado na fundamentação, ainda que de forma concisa. 3. Inexiste ilegalidade na cobrança de juros remuneratórios nos contratos de compra e venda de imóvel com previsão de pagamento parcelado, ainda que a promitente vendedora não componha o Sistema Financeiro de Habitação e não seja instituição financeira, e desde que os juros não ultrapassem o limite de 12% (doze por cento) ao ano. 4. A periodicidade mensal para incidência do índice de correção monetária é expressamente autorizada por lei específica (art. 46 da Lei 10.931/2004). 5. Existindo previsão contratual expressa afastando a incidência do IGPM, quando verificada deflação, prevalece a estipulação contratual, em homenagem ao princípio da autonomia de vontade. 6. Na hipótese de resolução contratual por culpa do promitente comprador, é abusiva a cláusula que prevê a retenção, a título de multa penal compensatória sobre o valor total do contrato, devendo ocorrer a redução para percentual, entre 10% a 25%, sobre o valor efetivamente pago, evitando-se o enriquecimento ilícito da parte. 7. A cobrança da tarifa de cessão de imóvel a terceiros viola o artigo 51, IV do CDC, eis que inviável transferir esse ônus ao consumidor. Os embargos de declaração, limitados à questão da sucumbência, foram rejeitados (fls. 520-526). Em suas razões (fls. 529-564), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (i) art. 1.022, II, do CPC, porquanto "o v. Acórdão não analisou os fundamentos apresentados no arrazoado do apelo à luz da regra estabelecida no artigo 28, § 1º, da Lei 9.069/95, no parágrafo 1º, do artigo 2º, da Lei 10.192/01, no artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor e artigo 1.022, II, do Código de Processo Civil." (fl. 539) ii) art. 28, § 1º, da Lei n. 9.069/1995, aduzindo que, em contrariedade ao dispositivo, "o contrato de compra e venda, firmado pela recorrida que se trata de empresa voltada à construção civil, que não integra o Sistema Financeiro Habitacional, prevê, nas cláusulas terceira e quarta parágrafo primeiro, o reajuste do valor da parcela em periodicidade mensal e pela variação positiva do IGPM, com aplicação, ainda de juros da ordem de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento), ao mês" (fls. 547). iii) art. 2º, § 1º, da Lei n. 10.192/2001, afirmando que "de acordo com o ordenamento alhures pontuado, não poderia o contrato de compra e venda de imóvel, com previsibilidade de pagamento fracionado, estabelecer a correção das parcelas em periodicidade mensal, atraindo, pois, nulidade absoluta" (fl. 550). iv) art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois o dispositivo "determina a nulidade de cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade" e "as cláusulas terceira e quarta, parágrafo primeiro, do contrato firmado entre as partes, ao prever a correção das parcelas em periodicidade mensal, pela alíquota positiva do índice, mais juros de vinte e cinco centésimo por cento ao mês, abandona toda a qualificação de boa-fé, colocando o consumidor em plena desvantagem quanto ao fornecedor dos serviços" (fl. 537 e 551). Acrescenta: "a questão de fundo que circunda a petição inicial é a nulidade contratual pela previsão de correção monetária em periodicidade mensal, pela variação somente positiva do ndice (igpm), uma vez que a recorrida não integra o sistema financeira habitacional." (fls. 545-546) v) art. 46 da Lei 10.931/2004, defende a "necessidade de esta Corte Superior dirimir a controvérsia jurídica, estabelecendo sobre a possibilidade ou não de aplicação do disposto no artigo 46, da lei 10.931/04, em contrato firmados por empresas que não integrem o sistema financeiro nacional" (fl. 539) e afirmando que: (..) "estabeleceu o v. acórdão ser possível a correção monetária em periodicidade mensal, em virtude da previsão consagrada no artigo 46, da lei 10.931/2004. todavia, a exceção prevista no artigo 46, da lei 10.931/04, quanto à correção monetária em periodicidade inferior a anual, se encontra restrita aos contratos regulados pela citada legislação, os quais só podem ser confeccionados por instituições financeiras, o que não é o caso da recorrida" (fl. 539). vi) Aponta ofensa ao "princípio da causalidade", pois "para a fixação do ônus de sucumbência é de estrita importância a verificação sobre quem motivou o ajuizamento da ação, aplicando-se, desse modo, o princípio da causalidade" (fl. 558). Requer a manutenção da gratuidade de justiça. Contrarrazões apresentadas (fls. 598-617). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. EMENTA DIREITO PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVISÃO DE CONTRATO. RECURSO ESPECIAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DE FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA N. 283/STF. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em ação de revisão de contrato de compra e venda de bem imóvel, dando parcial provimento ao recurso. II. Razões de decidir 2. Ausente o enfrentamento da matéria pelo acórdão recorrido, inviável o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 3. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido independente e suficiente para mantê-lo, no ponto controvertido, não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 4. A ausência de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado impede a exata compreensão da controvérsia e obsta o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284/STF). 5. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 6. O conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional exige a demonstração da divergência mediante o cotejo analítico do acórdão recorrido e dos arestos paradigmas, de modo a se verificarem as circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados (arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC), ônus do qual a parte recorrente não se desincumbiu. III. Dispositivo 7. Recurso especial não conhecido. VOTO Inicialmente, no que diz respeito à renovação da assistência judiciária gratuita, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, decidiu que o referido benefício, uma vez concedido (fls. 316 e 494), prevalecerá em todas as instâncias e para todos os atos processais. A alegação de ofensa aos artigos 1.022, II do Código de Processo Civil por falta da análise das regras estabelecidas "no artigo 28, § 1º, da Lei 9.069/95, no parágrafo 1º, do artigo 2º, da Lei 10.192/01" (fl. 539), assim como a alegação de violação direta dos arts. 28, § 1º, da Lei 9.069/95 e 2º, § 1º da Lei 10.192/01 não foi analisada pelo Tribunal de origem e não foram opostos embargos de declaração para tratar da matéria, circunstância que impede o conhecimento da insurgência por falta de prequestionamento. Com efeito, os embargos declaratórios versaram exclusivamente sobre a questão da sucumbência (fls. 497-508). Assim, devem ser aplicadas as Súmulas n. 282 e 356 do STF. Referente à violação do art. 46 da Lei 10.931/2004, a parte recorrente não rebateu, de modo específico, os seguintes fundamentos do acórdão (fl. 487 - destaquei): Sobre a periodicidade, a Lei nº 10.931/2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, possibilita esta forma de atualização monetária. Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança. (g. n.) Assim, como o contrato supera o prazo de 36 (trinta e seis) meses e a incidência mensal da correção monetária pelo IGPM foi expressamente estipulada, não há como acatar a tese da abusividade da cláusula 3ª do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A parte recorrente deduziu argumento no sentido de que a norma não é aplicável a pessoas não caracterizadas como instituições financeiras, mas não abordou a aplicabilidade do dispositivo aos contratos de comercialização de imóveis, como ressaltou o acórdão recorrido. A ausência de impugnação específica de fundamento independente e suficiente para manter o acórdão combatido, no ponto controvertido, leva à inadmissão do recurso, tendo em vista o teor da Súmula n. 283/STF. Em relação à tese de "necessidade de aplicação do princípio da causalidade" (fl. 558), nas razões recursais, não foram indicados os dispositivos legais supostamente violados ou objeto de interpretação divergente, do que resulta a incidência da Súmula n. 284 do STF. No que diz respeito ao art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, a recorrente suscita a nulidade de cláusulas contratuais que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade, por prever o contrato a correção das parcelas em periodicidade mensal, pela alíquota positiva do IGP-M, mais juros de 0,25% ao mês. Sobre o tema, a Corte local assim se manifestou (fls. 483-484): Depreende-se do contrato que as partes ajustaram o pagamento do imóvel de forma parcelada, em 96 (noventa e seis) prestações. Registre-se ser prática legal e comum às construtoras de empreendimento imobiliário assumirem a função das instituições financeiras para facilitarem a adesão do imóvel pelo comprador, viabilizando, assim, a aquisição de forma parcelada. A própria construtora, assim, financia o preço atribuído ao contrato de compra e venda, pactuando as formas de parcelamento, os juros e os índices de correção. Desta forma, a incidência de juros remuneratórios igualmente é medida que condiz com a prática do mercado, visto que a manutenção do contrato perdura por longos anos, sendo razoável a estipulação de um percentual capaz de remunerar aquele que dispôs de capital para financiar a construção do imóvel, ainda que não seja a promitente vendedora instituição financeira ou esteja sob as regras do Sistema Financeiro de Habitação. Nessa linha, a incidência de 0,25% de juros ao mês sobre o valor atualizado da parcela é razoável, sobretudo, porque foi livremente ajustado pelas partes, sendo certo que por uma simples análise aritmética conclui-se que este percentual, ao longo de 12 (doze) meses, não ultrapassa o limite estabelecido pela Lei de Usura (12% a. a.). Diante das ponderações acima, impossível vislumbrar a alegada onerosidade excessiva ao consumidor. Rever a conclusão do acórdão, quanto à desvantagem exagerada ou incompatibilidade com a equidade e a boa-fé, demandaria reavaliação do contrato e incursão no campo fático-probatório, providências vedadas na via especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, bem como demonstração do dissídio, mediante verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e realização de cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC, ônus dos quais a parte agravante não se desincumbiu. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo, bem como a concessão de justiça gratuita (fls. 316 e 494 ). É como voto.