AREsp 2932004 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por ODILSON OZÓRIO PEREIRA DE ARAÚJO contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 1.929): APELAÇÃO CÍVEL. DECLARATÓRIA DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS E PERDAS E DANOS. DISCUSSÃO ACERCA DA NATUREZA DO EMPREENDIMENTO LOCADOR. 1. APELO DO REQUERIDO. A. TAXA DE ELEVADOR. VINCULAÇÃO AO JULGAMENTO PROFERIDO EM OUTRA AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INCABÍVEL. DEMANDA EM QUE SE DISCUTIU OS CRITÉRIOS DE RATEIO DE TAXA DE CONDOMÍNIO. ILEGALIDADE DA TAXA DE ELEVADOR QUE NÃO ERA OBJETO DA LIDE. REFLEXOS PRÁTICOS DO AFASTAMENTO DO ENCARGO. ÔNUS DO LOCADOR QUE INDEVIDAMENTE COBROU REFERIDA TAXA. SENTENÇA, NO PONTO, MANTIDA. - O julgamento realizado em outra ação de repetição de indébito não vincula o Julgador, especialmente porque a taxa de elevador não era objeto daquela demanda. - Cabe ao Poder Judiciário acomodar os direitos em tensão e dar solução à lide nos seus precisos limites, conferindo o devido tratamento à norma jurídica, sob pena de negativa de jurisdição. B. GRATUIDADE CONCEDIDA EM FAVOR DA PARTE AUTORA. EVENTUAL POSSIBILIDADE DE ARCAR COM O PAGAMENTO DA SUCUMBÊNCIA QUE DEVERÁ SER PROVADA PELO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DO BENEFÍCIO DE FORMA CONDICIONAL. - Não é possível que a gratuidade concedida em favor da parte autora seja condicional a evento futuro, cabendo ao credor, eventualmente, provar a existência de condição da parte e exigir o cumprimento da obrigação nos termos do art. 98, §3º, do CPC. C. BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO PELO REQUERIDO O QUAL SE DIFERE DAQUELE EXISTENTE EM FAVOR DA PARTE AUTORA. SENTENÇA REFORMADA NESTA PARTE. IMPOSSIBILIDADE DE ESTIMAÇÃO DOS PEDIDOS NÃO ACOLHIDOS. VALOR DA CAUSA IRRISÓRIO. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO POR EQUIDADE. - O valor dos honorários a serem pagos pelo autor em favor do procurador do apelante, deveriam ser calculados conforme o proveito econômico obtido pelo requerido (diferença do valor exigido na inicial e a efetiva condenação). Porém, no caso, os pedidos rejeitados não tiveram estimação na inicial, e o valor da causa é irrisório, atraindo a possibilidade de fixação dos honorários por equidade. 2. APELO DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DO VALOR DO ALUGUEL CELEBRADO ENTRE AS PARTES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DO PRAZO PREVISTO PELO ART. 19 DA LEI 8245 /1991 PARA O AJUIZAMENTO DA DEMANDA. APLICABILIDADE DA NORMA POR SE TRATAR DE DISCUSSÃO QUE INDEPENDE DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL. REVISÃO QUE DEVE SEGUIR AS REGRAS DA LEI DE LOCAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. - O fato de o autor embasar a sua pretensão de revisão do aluguel, e alegar excesso na contatação, na natureza do empreendimento do locador não retira a aplicação da Lei de Locações cuja observância fica mantida nesta demanda. Recurso do requerido parcialmente provido. Recurso do autor não provido. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.983-1.988 e 2.015-2.019). No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos arts. 19 da Lei 8.245/1991 e 422 do Código Civil. Sustenta, em síntese, aplicação equivocada do prazo trienal para revisão do aluguel (art. 19 da Lei 8.245/1991) e violação do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil). Afirma que o pedido de revisão do aluguel não se baseia em um fato superveniente, mas em cláusulas abusivas e ilegais inseridas no contrato, que descaracterizam o empreendimento como shopping center. Alega que, em situações excepcionais, como a abusividade contratual, é possível a revisão do aluguel antes do prazo trienal. Assevera que o recorrido inseriu cláusulas abusivas no contrato, cobrando valores típicos de locação em shopping center, sem oferecer as características prometidas, como lojas âncoras, praça de alimentação e clientela constante. Destaca que o valor do aluguel foi fixado com base na falsa premissa de que o empreendimento seria um shopping center, o que não se concretizou. Aponta divergência jurisprudencial. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 2.102-2.120). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 2.121-2.125), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 2.148-2.169). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa ao art. 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao negar provimento à apelação, deixou claro que (fls. 1.937-1.939): Pleiteia o apelante a reforma da sentença a fim de que seja reconhecido o excesso dos valores cobrados a título de aluguel pelo requerido, diante do descumprimento contratual no que se refere à inexistência de natureza de shopping center do empreendimento. A sentença julgou improcedente o pedido com base no art. 19 da Lei 8245/1991 a qual prevê que "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado". Assim, tratando-se de contrato de locação celebrado em 1997, o ajuizamento da demanda em 1999 encontraria impedimento na determinação legal referida. O apelante defende que a inexistência de natureza jurídica de shopping center do requerido impõe a necessidade de que o valor da locação seja menor do que o inicialmente contratado, de modo que o pedido não encontra fundamento na lei de locações, mas na própria ilegalidade existente no negócio. Não lhe assiste razão, contudo. A demanda ajuizada pelo apelante, ainda que discuta diversas questões, inclusive referente à indenização por dano moral, deve ser entendida como revisional de locação, pelo menos no que tange a esse específico pedido, pois que, nesse aspecto a inicial não está fundamentada na desqualificação do local do imóvel, ou em possível vício de consentimento a respeito da locação, mas na comparação do valor ajustado em contrato com outras locações. O fato de o empreendimento não se configurar como shopping center autorizou o reconhecimento da ilegalidade dos encargos intitulados "cessão de direito de uso da unidade comercial, 13º aluguel, despesas extraordinárias de condomínio (taxa de elevador) e fundo de promoção", como bem decidido pela sentença, mas não foi está a motivação da inicial (apesar de ser agora, na apelação, em evidente inovação). De outro lado, o valor referente o aluguel é estipulado pela disponibilização do imóvel comercial independentemente de sua localização. Deste modo, entendo que o fato de a loja não estar localizada em um shopping representa apenas o fundamento utilizado pelo autor para pretender ver reconhecido o excesso por ele alegado, mas não retira a natureza da demanda de revisional da locação. Havendo divergência entre locador e locatário, seja ela oriunda das relações estabelecidas em contrato, ou pelas condições do imóvel, é certo que a discussão judicial, quando necessária, deve seguir as normas da lei de locação. Nestes termos, não há como afastar a necessidade de atendimento pelo disposto no art. 19 da Lei 8.245/1991, o qual prevê que "Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado." Tendo sido celebrado o contrato entre as partes em 09/06/1997 (mov. 1.3) e o ajuizamento da demanda em 19/01/1999, não foi atendido o prazo disposto em lei que permite a revisão judicial do valor do aluguel. Fica mantida a sentença. O acórdão integrativo dos embargos de declaração, teve a seguinte fundamentação (fls. 2.018-2.019): Novamente da leitura da inicial (mov. 1.2, p. 07) extrai-se a alegação de que o autor pagava um valor a título de cessão de uso, além da importância referente ao aluguel, e que outros lojistas pagavam um valor menor, e que, alguns, sequer pagavam a chamada cessão de uso, o que evidencia a desnaturalização da natureza de shopping do empreendimento. Vê-se, então, que como reconhecido pelo apelo, a inicial em que pese faça referência à natureza do empreendimento, não funda a pretensão de recálculo do aluguel com base nisso. E no trecho da inicial citado e destacado no recurso, trata-se de insurgência acerca da cobrança de 13º aluguel e não do valor da locação que, na acepção do autor, mostra-se descabida em razão da natureza do empreendimento não ser de shopping. Para além disso, consta do acórdão que "de outro lado, o valor referente o aluguel . é estipulado pela disponibilização do imóvel comercial independentemente de sua localização". E conclui que "o fato de a loja não estar localizada em um shopping representa apenas o fundamento utilizado pelo autor para pretender ver reconhecido o excesso por ele alegado, mas não retira a natureza da demanda de revisional da locação." Deste modo, a alegação de que o empreendimento não configura um shopping foi devidamente considerada pelo acórdão que, ao final, entendeu que, ainda assim, trata-se de pretensão que se sujeita às regras de locação. E, por isso, concluiu que "tendo sido celebrado o contrato entre as partes em 09/06 /1997 (mov. 1.3) e o ajuizamento da demanda em 19/01/1999, não foi atendido o prazo disposto em lei que permite a revisão judicial do valor do aluguel." E justamente pela impossibilidade de revisão do aluguel em razão das disposições legais aplicáveis é que não foi analisada a perícia que teria confirmado a abusividade alegada pelo embargante. Se a revisão não se mostra possível, sequer há necessidade de análise da perícia realizada nos autos, o que da mesma forma afasta a alegada omissão do acórdão. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à perícia judicial, à caracterização do empreendimento, à abusividade das cláusulas contratuais e à aplicação do prazo trienal para revisão do aluguel, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Publique-se. Intimem-se. EMENTA