AREsp 3142129 - DECISAO

DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por ESPÓLIO DE DAVID DE GOUVEA MARINHO contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional.. Agravo em recurso especial interposto em: 22/10/2025. Concluso ao gabinete em: 18/3/2026. Ação: de cobrança de taxa condominial ajuizada por Condomínio Mansões Entre Lagos em face do agravante, na qual requer o pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas. Sentença: julgou procedentes os pedidos, para: i) condenar o requerido ao pagamento das taxas de condomínio inadimplidas e vencidas, conforme discriminado na inicial; ii) condenar o requerido ao pagamento das taxas condominiais que vencerem durante o curso do processo. Acórdão: negou provimento ao recurso de apelação interposto pelo agravante, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fls. 802-803): APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. CIÊNCIA QUANTO AOS ENCARGOS. ADESÃO TÁCITA ÀS REGRAS CONDOMINIAIS. ÔNUS DA PROVA. QUITAÇÃO REGULAR. DEVEDOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Evidenciado que o exame acerca da legitimidade passiva do apelante, para suportar a responsabilização pelo pagamento do débito condominial, exige o revolvimento das provas produzidas, conduzindo a julgamento de procedência ou improcedência dos pedidos e não à extinção do processo sem resolução do mérito, a preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada. 2. Não existe dúvida quanto à possibilidade de cobrança das taxas condominiais caso exista a situação de fato comprovada por assembleias e convenções, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil e de precedentes desta Corte de Justiça. 3. A aquisição do bem após a constituição da associação - quer faticamente, quer juridicamente - é situação suficiente para caracterizar anuência tácita da parte apelante às regras impostas e, por consequência, ao pagamento das contribuições. Precedentes. 4. No tocante ao ônus da prova, não há se falar em responsabilidade do condomínio autor em produzir prova de não pagamento das taxas condominiais, pois compete àquele que paga comprovar a regular quitação do débito. 5. Não demonstrado qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do condomínio autor, ora apelado (art. 373, inc. II, do CPC), é devido o pagamento das taxas condominiais na forma pretendida. Recurso especial: alega violação dos arts. 1.332, 1.336, 1.358-A, § 2º, todos do CC, bem como dissídio jurisprudencial. Afirma que o ente recorrido não ostenta natureza de condomínio, por ausência de registro e dos requisitos legais, sendo indevida a imposição de contribuições típicas de condôminos. Aduz que não se pode exigir rateio de despesas sem a instituição válida de condomínio de lotes e sem observância da legislação urbanística aplicável. Argumenta que, tratando-se de associação, é indispensável filiação expressa do proprietário, sendo inviável presumir adesão tácita. Assevera que houve indevida inversão do ônus da prova e exigência de comprovação de fato negativo, cabendo ao autor demonstrar o fato constitutivo do direito. Sustenta que a cobrança em loteamentos irregulares depende de ato constitutivo registrado, nos termos da legislação de parcelamento do solo. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da ausência de prequestionamento O acórdão recorrido não decidiu acerca do art. 1.332 do CC, indicado como violado, não tendo a parte agravante oposto embargos de declaração com vistas a suprir eventual omissão perpetrada pelo Tribunal de origem. Por isso, o julgamento do recurso especial é inadmissível. Aplica-se, na hipótese, a Súmula 282/STF. - Do reexame de fatos e provas O TJDFT, ao analisar o recurso interposto pelo agravante, concluiu o seguinte (e-STJ fls. 805-809): Compulsando o feito, não vislumbro razões para modificar o entendimento exarado pela Sentença recorrida. Explico. Cinge-se a controvérsia recursal, em apertada síntese, em averiguar se o acervo fático-probatório é suficiente a amparar a cobrança de taxa condominial em face de proprietário de lote localizado no condomínio irregular requerente. Pois bem. Diante das provas apresentadas aos autos, mostram-se incontroversas a posse do apelante sobre imóvel localizado no condomínio. No tocante ao ônus da prova, não há se falar em responsabilidade do condomínio autor em produzir prova de não pagamento das taxas condominiais, pois compete àquele que paga comprovar a regular quitação do débito. Necessário registrar ainda, o posicionamento firmado pelo egrégio Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial nº 1.280.871/SP e o Recurso Especial nº 1.439.163/SP, sob o rito dos Recursos Repetitivos, originando o Tema nº 882, não se aplica ao caso dos autos, por não haver similitude fática, consoante já reconhecido pelo egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, in verbis: .. . Ao adquirir imóvel no condomínio irregular, a parte apelante aderiu automaticamente à associação de moradores, consentindo com o pagamento dos respectivos encargos condominiais. Além disso, como muito bem salientou o Ministério Público, cobrança das despesas condominiais decorre do fato de a administração local disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, e essenciais para manutenção das áreas comuns, razão pela qual a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos os moradores que possuam fração do parcelamento irregular (associação de fato), sob pena de se configurar enriquecimento ilícito e prejuízo aos demais condôminos. Assim, não demonstrado qualquer fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ora apelado (art. 373, II, do CPC), é devido o pagamento das taxas condominiais na forma pretendida. .. . Ressalte-se que as taxas condominiais foram devidamente instituídas mediante assembleias gerais do condomínio, conforme consta dos documentos anexos à petição inicial. Desse modo, alterar o decidido no acórdão impugnado exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. - Da divergência jurisprudencial Além disso, a incidência da Súmula 7 desta Corte acerca do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. Isso porque, a demonstração da divergência não pode estar fundamentada em questões de fato, mas apenas na interpretação do dispositivo legal. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.974.371/RJ, Terceira Turma, DJe de 22/11/2023 e REsp n. 1.907.171/RJ, Quarta Turma, DJe de 11/1/2024. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 3% os honorários fixados anteriormente, observada eventual gratuidade de justiça deferida. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO PREJUDICADO. 1. Ação de cobrança de taxa condominial. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 3. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 4. A incidência da Súmula 7/STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.