REsp 1955745 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por DYNARA DOS SANTOS LIMA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra oacórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Pauloassim ementado: "Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição dos valores pagos. Sentença ultra petita. Inocorrência. Autorizada a dedução de remuneração pela fruição do bem arbitrada em 0,5% ao mês. Desfazimento do negócio por iniciativa da compradora. Retenção de 25% do valor pago à vendedora. Precedentes da Câmara. Comissão de corretagem. Cobrança regular. Dever de informar os compradores observado pelos vendedores. Julgamento nos termos do REsp 1.599.511/SP, conforme a sistemática de recursos repetitivos. Recurso desprovido" (fl. 225 e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 234/288 e-STJ), a recorrente apontaviolação dos arts. 413 e 884 do Código Civil e6º, inciso III, 39, inciso V, 51, inciso IV, e 53 do Código de Defesa do Consumidor, bem como divergência jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que "(..) houve flagrante arbitramento indevido da taxa de fruição do imóvel: (..) b) por não ser aplicada em imóvel sem qualquer edificação (..). (..) (..) o v. Acórdão recorrido contraria o dispositivo de lei, pois considera que a previsão contratual de taxa de ocupação mencionada é licita e que mesmo se tratando de um lote de terra nua, o consumidor deve pagar a taxa de ocupação, pois o imóvel estava disponível e mesmo com a cobrança da taxa de fruição de 0,5% ao mês, conforme consignou a sentença prolatada pelo juízo "a quo", e fora confirmado pelo r. acórdão (..): (..) (..) embora a Recorrente tenha ficado na posse do bem, por se tratar de terreno sem qualquer benfeitoria realizada ou edificação, não se beneficiou a Recorrente do fato de se encontrarem na posse do terreno, não lhe gerou nenhum fruto, bem como não fora efetivamente comprovado nos autos que a indisponibilidade do terreno trouxe prejuízo a recorrida, bem como, não houve expressamente o pleito nos autos de aplicação da taxa de ocupação do imóvel, quanto mais no percentual arbitrado. (..) Assim, o lote não é passível de taxa de fruição antes de edificado, de modo que não há perda de fruição a se indenizar, ou seja, o arbitramento de pagamento de taxa de fruição/ocupação em percentual de 0,5% do valor do contrato, ao mês de indisponibilidade a recorrida, é indevido, somente fora assertiva condenação de retenção de 25% das prestações pagas (ainda que discutível o valor do %), incorrendo em enriquecimento ilícito da Recorrida, em flagrante desrespeito ao Art. 884 do Código Civil, por imposição de dupla condenação indenizatória "bis in idem". (..) (..) ao constar no contrato de prestação de serviços, Item 5 "Depósito Para Fins de Aquisição"e "Entrada", os referidos termos não informam claramente a natureza da verba, posto que, induzem a Recorrente ao recolhimento do referido valor a título de entrada e não a taxa de corretagem, em desalinho com a disposição da Tema 938 do STJ, entendimento do Acórdão REsp nº1.599.511/SP, e Art. 6, III do Código de Defesa do Consumidor" (fls. 258/271 e-STJ). Contrarrazões às fls. 350/353 (e-STJ). O recurso foi admitido às fls. 354/356 (e-STJ). É o relatório. DECIDO. O acórdão impugnado pelorecurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). A irresignação merece prosperar parcialmente. No tocante à taxa de intermediação/comissão de corretagem, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada por julgamento que seguiu o rito dos recursos repetitivos, é no sentido de ser indevida a comissão de corretagem se não houver adequada informação ao comprador a respeito do referido serviço. Referido julgado ficou assim ementado: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO" (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016 - grifou-se). A respeito da comissão de corretagem, o acórdão recorrido afirmou que "(..) não há que se falar em devolução da comissão de corretagem, que deve ser paga em razão do serviço de intermediação prestado pelos corretores, com resultado útil, independentemente de posterior desistência da compradora, que recebeu as informações necessárias para conclusão do negócio de seu interesse, como características do empreendimento, preço e forma de pagamento. No mais, era de conhecimento da Autora que deveria arcar com a comissão de corretagem, conforme contrato de serviços de intermediações entabulado com Roberto C. Camuri (fls. 28). (..) Assim, considerando a prévia informação do valor a ser desembolsado a título de comissão de corretagem, não se vislumbra infringência ao Código de Defesa do Consumidor" (fls. 230/231 e-STJ - grifou-se). Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal, para reconhecer que houveou nãoadequada informação ao consumidor, demandaria o reexame das cláusulas contratuais e dos fatos e das provas presentes no processo, o que é incabível na estreita via do especial, tendo em vista os óbicesdas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. Confira-se: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO REPETITIVO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REAVALIAÇÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Em recurso especial, analisado sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016). Aplicação da Súmula n. 83 do STJ. 2. Afastar a conclusão de que as informações sobre a cobrança da comissão de corretagem foram regularmente prestadas demandaria o revolvimento do conteúdo probatório dos autos, providência vedada por óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt nos EDcl no REsp 1787248/PR, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 23/9/2019, DJe 27/9/2019). Ademais, não cabe ao Superior Tribunal de Justiça reexaminar as premissas de fato que levaram o Tribunal de origem a tal conclusão, sob pena de usurpar a competência das instâncias ordinárias, a quem compete amplo juízo de cognição da lide. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO PAGA PELO PROMITENTE COMPRADOR. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO AO CONSUMIDOR SOBRE A COBRANÇA. PRECEDENTES. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Precedentes 2. O acolhimento da pretensão recursal, a fim de reconhecer a existência de cláusula contratual contendo informação ao consumidor sobre do preço total do imóvel, com o destaque do valor correspondente à comissão de corretagem, demandaria reexame de todo âmbito da relação contratual estabelecida e incontornável incursão no conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.795.713/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 25/6/2019, DJe 27/6/2019). "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é permitido à parte adicionar argumentos ou emendar a petição de recurso, uma vez que caracteriza inadmissível inovação recursal. 2. Para afastar a afirmação contida no acórdão atacado no sentido de que não houve a devida informação sobre o pagamento da comissão de corretagem, seria necessário promover o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como interpretar as cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. 3. É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno desprovido" (AgInt nos EDcl no REsp 1.811.068/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 10/2/2020, DJe 14/2/2020). No que tangeà taxa de fruição, a jurisprudência desta Corte Superior assinala ser devida desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador, ou seja, a taxa de ocupação só é devida se houver uso do imóvel. No caso concreto, o Tribunal de origem assim consignou: "(..) a sentença reconheceu o direito a devolução parcial de sorte a assegurar a restituição reclamada, autorizando, entretanto, a retenção de valor destinado à composição do valor relativo ao uso coisa, para que não se contemple enriquecimento sem causa. Dedução esta, aliás, que não está condicionada a construção no terreno, mas ao efetivo exercício da posse, que é incontroverso" (fls. 227/228 e-STJ). Com efeito, a conclusão do Tribunal local se contrapõe ao entendimento jurisprudencial desta Corte, firmado no sentido de que o pagamento de indenização pelo tempo de fruição do bem pressupõe o efetivo uso e gozo do imóvel, sendo insuficiente tão somente a imissão na posse, poisessa verba visa afastar eventual enriquecimento sem causa do promitente comprador decorrente de possibilidade de moradia. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. MERA IMISSÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem" (AgInt no REsp 1.896.690/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/08/2021, DJe 26/08/2021). 2. Agravo interno desprovido" (AgInt no REsp 1.897.785/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/10/2021, DJe 14/10/2021). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. COMPRA E VENDA DE TERRENO VAZIO EM LOTEAMENTO. DESFAZIMENTO CONTRATUAL DIANTE DA INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVEITO COM A CESSÃO DE SEU USO. DESCABIMENTO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 2. A Terceira Turma desta Corte firmou entendimento no sentido de que, na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição. 3. Agravo interno não provido" (AgInt no REsp 1.941.068/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para afastar a condenação da recorrente ao pagamento da taxa de fruição. Publique-se. Intimem-se.