REsp 1970943 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por Rubia Andrea Zanchet e Santos fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado: "APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. CONDÔMINO NÃO ASSOCIADO. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. AQUISIÇÃO DO IMÓVEL POSTERIOR A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO DAS DESPESAS. OBRIGAÇÃO DEVIDA PARA O PERÍODO POSTERIOR À ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.465/2017. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. VENCIMENTO. 1. O C. Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, dispôs que "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. Contudo, a Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A na Lei 6.766/1979, passando a dispor também das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Este dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns. 3. Restou comprovado nos autos que o réu adquiriu direitos sobre o imóvel quando já havia sido instituído o condomínio e a previsão da contribuição ora discutida. 4. O Supremo Tribunal Federal assentou entendimento (Tema 492) segundo o qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. 5. É incontroverso, na espécie, a condição de não associada da requerida, ora apelante, de modo que, em observância ao que decidido em sede de repercussão geral (art. 927, III, CPC), impõe-se afastar toda e qualquer pretensão de cobrança da associação autora relativamente ao período anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.465/17 (12/07/2017). 6. De outro lado, a partir da vigência do referido diploma legal (12/07/2017), mostra-se devida a cobrança em questão, já que perfeitamente preenchido o requisito previsto no item "i" da repercussão geral, ou seja, ainda que tacitamente, a parte requerida, ora apelante, anuiu com o rateio instituído pela associação que administra o loteamento ou "condomínio irregular". 7. Isso porque, a condômina/ré adquiriu direitos sobre o imóvel posteriormente à instituição do condomínio e à previsão de contribuição com as despesas condominiais discutidas nestes autos. 8. Além do mais, a proprietária ou possuidora não se desincumbiu de comprovar (art. 373, II, CPC) que o seu lote se encontra fora dos limites do condomínio, muito menos a impossibilidade material de fruição dos benefícios e serviços postos à sua disposição. 9. Nas hipóteses de condomínio irregular, a anuência ao rateio das despesas para manutenção do condomínio é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, posto se tratar de situação idêntica às dos condomínios horizontais. A participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios de fato não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 10. Não restou demonstrada a ilegalidade da cobrança das taxas instituídas, ônus que cabia a parte requerida, nos termos do art. 373, inc. II, do CPC.11. A respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, nenhum reparo merece a r. sentença, já que se trata o caso concreto de pretensão de cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular, a incidir na espécie o prazo quinquenal preconizado no art. 206, §5º, inciso I, do Código Civil. 12. Sem razão a apelante quanto ao termo inicial dos juros de mora, que, tal como assentado na sentença recorrida, deve ser considerado desde o vencimento da dívida, a teor do que dispõe o art. 397 do Código Civil. 13. Recurso conhecido e parcialmente provido" (fls. 537-538 e-STJ). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 616-617 e-STJ). No recurso especial alegou-se a violação dos arts. 5º, XVII a XX, e XXXVI da Constituição Federal; 6º da LINDB; 53, 54, 206, § 3º, IV, 264, 265, 884 e 1.358-A do Código Civil; 373, I e II, 374, II e IV, e 1.022 do Código de Processo Civil; 2º, § 8º, 22, 36-A e 40 da Lei nº 6.766/1979 e 14, II, e 108 da Lei nº 13.465/2017. Defende que ser incabível a cobrança de taxa condomi nial a quem não anuiu com a taxa ou não é associado apontando divergência jurisprudencial. Após as contrarrazões o recurso especial ascendeu a esta Corte. DECIDO. A irresignação merece prosperar. Verifica-se que o acórdão recorrido possui entendimento no sentido contrário à orientação deste Tribunal Superior, que, no julgamento dos Recursos Especiais nºs 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, julgados pela sistemática dos recursos repetitivos, assentou que o exame de eventual violação do princípio do enriquecimento sem causa deve ser feito à luz da garantia fundamental da liberdade associativa. Desse modo, considerando-se que o recorrente não é associado, a cobrança não é devida. Ressalta-se, ainda, que ficou consignada a impossibilidade de anuência tácita. Confira-se o seguinte trecho do julgamento vinculante: "(..) Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa vênia, não atuam qualquer dessas fontes. Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei. (..) E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.º 745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011). A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais". Nesse sentido, a decisão proferida no REsp 1.985.819/SP pelo Ministro Moura Ribeiro, publicada em 3/5/2022, que possui a seguinte ementa: "CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS A QUE A PARTE NÃO ANUIU. PRETENSÃO DE APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 À PRESENTE DEMANDA. QUESTÃO JULGADA PELO PLENÁRIO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL. TEMA 492. INCONSTITUCIONALIDADE DA EXIGÊNCIA PELA ASSOCIAÇÃO DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO". Por fim, o art. 36-A da Lei nº 6.766/1979, o qual foi incluído pela Lei nº 13.465/2017, não se aplica ao caso dos autos, tendo em vista que a lei nova não pode retroagir para conferir à associação recorrida o direito de cobrar as pretendidas despesas decorrentes de serviços condominiais, tampouco afasta a exigência de que o recorrido seja associado ou tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Confira-se: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. 1. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À SÚMULA 126/STJ. INEXISTÊNCIA. OFENSA REFLEXA À CONSTITUIÇÃO. 2. REPERCUSSÃO GERAL. RECONHECIMENTO. DISCRICIONARIEDADE CABÍVEL AO RELATOR DO RECURSO. 3. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NOTÓRIA. MITIGAÇÃO DOS REQUISITOS FORMAIS. POSSIBILIDADE. 4. TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE NA HIPÓTESE. 5.VIOLAÇÃO A DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS. INVIABILIDADE DE EXAME PELO STJ. 6.AGRAVO IMPROVIDO. 1. De fato, há inaplicabilidade de ofensa à Súmula 126/STJ, na medida em que somente ofensa direta à Constituição Federal autoriza a admissão de recurso extraordinário, o que não se observa na espécie, uma vez que o Tribunal de origem decidiu a lide com base em normas infraconstitucionais. 2. Impende registrar que o STF decidiu, por oportunidade do julgamento do RE 966.177/RS-QO, que a suspensão de processamento prevista no § 5º do art. 1.035 do CPC/2015 não consiste em consequência automática e necessária do reconhecimento da repercussão geral realizada com fulcro no caput do mesmo dispositivo, sendo da discricionariedade do relator do recurso extraordinário paradigma determiná-la ou modulá-la. 3. Consoante pacífica jurisprudência desta Corte, é possível a mitigação dos requisitos formais de admissibilidade do recurso especial diante da constatação de divergência jurisprudencial notória. 4. A jurisprudência desta Casa, firmada sob o rito dos recursos repetitivos (art. 543-C do CPC/1973), no julgamento dos Recursos Especiais n. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, realizado pela Segunda Seção, em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015, sendo o relator para acórdão o Ministro Marco Buzzi, pacificou que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 4.1 Não há como subsistir a obrigação reconhecida pelo Tribunal de origem, na hipótese, haja vista a ausência de manifestação expressa do ora recorrido da intenção de associar-se à recorrente, não havendo falar, inclusive, em preponderância dos princípios da solidariedade, da função social da propriedade ou da vedação ao enriquecimento sem causa em detrimento do preceito constitucional da liberdade de associação, sob pena de se esvaziar a finalidade desta garantia constitucional, motivo pelo qual deve ser julgado improcedente o pedido. 4.2. O art. 36-A da Lei 6.766/1979, o qual foi incluído pela Lei n. 13.465/2017, não se aplica ao caso dos autos, tendo em vista que a lei nova não pode retroagir para conferir à associação embargante o direito de cobrar as pretendidas despesas decorrentes de serviços condominiais, tampouco afasta a exigência de que o recorrido seja associado ou tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. 4.3. A existência de associação, a fim de reunir moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio e, portanto, não possui natureza de dívida propter rem. 5. É inviável o exame de ofensa a eventual violação de dispositivos e princípios constitucionais, sob pena de usurpação da competência atribuída ao Supremo Tribunal Federal, nos termos do art. 102 da Constituição Federal. 6. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt nos EDcl no REsp 1.866.272/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe de 8/9/2020). Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. Consequentemente, inverto os ônus de sucumbência, fixando os honorários advocatícios em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, observado o benefício da justiça gratuita, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. EMENTA