REsp 1754456 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial, interposto por VENANCIO BENTO FERNANDES, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 783, e-STJ): "APELAÇÃO. Ação de cobrança. Procedência. Inadequação. Associação. Taxa. Observância do tema 882 do Superior Tribunal de Justiça e do tema 492 do Supremo Tribunal Federal. Lote adquirido pelo apelante anteriormente à Lei nº 13.465/2017, sem prévia lei municipal que de fato disciplinasse a questão. Inexistência de comprovação de eventual anuência expressa do réu quanto à cobrança, ou de filiação à autora. Improcedência da pretensão de cobrança das mensalidades anteriores a setembro de 2017, data da vigência da Lei n. 13.465/17 e procedência quanto à cobrança das mensalidades a partir da vigência da lei. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." Opostos embargos de declaração, restaram rejeitados (fls. 823/827, e-STJ). Nas razões do recurso especial, o recorrentes aponta violação dos arts. 139, X, 140, 141, 143, 330, 331, 332, 369, 370, 371, 372, 373, 435, 481, 482, 483, 484, 489 e 932 do CPC/2015, 54, 186, 187, 206, § 3º, IV, 884, 927, 934, 935, 942, 944, 1.034, 1.225, 1.228 e 1.417 do Código Civil, 2º, 39, 40, 42, 46 e 47 do Código de Defesa do Consumidor, 65 da Lei nº 4.591/64, 1º, 10, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 23 da Lei nº 7.102/83, bem como divergência jurisprudencial. Alega que o acórdão recorrido diverge do entendimento firmado nos Temas 882/STJ e 492/STF. Sustenta, em síntese, a inexigibilidade das taxas associativas, pois tornou-se proprietário do imóvel encravado no loteamento, em data anterior à Lei 13.467/2017. Afirma que não anuiu ao ato constitutivo da associação e que jamais se associou. É o relatório. Decido. O inconformismo merece prosperar. Com efeito, a Corte local concluiu que a partir da vigência da Lei nº. 13.465/75 são exigíveis as contribuições associativas devidas à administradora do loteamento, independentemente de expressa adesão do proprietário do terreno à associação que administra o loteamento. Convém colacionar o seguinte trecho do acórdão recorrido (fls. 785/786, e-STJ): "Apesar de toda a discussão dos autos, não restou demonstrado anuência expressa do apelante quanto à obrigação de suporte das despesas de manutenção do loteamento, nem eventual associação à autora. Consideradas tais circunstâncias, adquirido o lote pelo apelante anteriormente à Lei nº 13.46512017, sem prévia lei municipal que de fato disciplinasse a questão, a hipótese era de parcial procedência da demanda. Isso porque, somente a partir de 08 de setembro de 2017, quando publicada a Lei n. 13.465117, a cobrança se afigura viável, razão pela qual, nesta parte, procede o quanto anteriormente determinado, reconhecendo-se a exigibilidade das mensalidades somente a partir da data acima citada." O recorrente, nas razões do recurso especial, sustenta, em síntese, inexigibilidade das taxas associativas, pois tornou-se proprietário do imóvel encravado no loteamento, em data anterior à Lei 13.467/2017. Afirma que não anuiu ao ato constitutivo e que jamais se associou. No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Ora, se o recorrente já possuía o lote antes da Lei nº 13.465/17, só pode ser compelido ao pagamento da taxa de manutenção se vier a aderir ao ato constitutivo da entidade equiparada a administradora de imóvel, isto é, se voluntariamente se associar . Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE. TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No julgamento do RE 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, Relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 22/5/2015 - Tema 882/STJ). 3. No caso, todas as taxas cobradas pelo autor são relativas a meses posteriores a março de 2015 e consta nos autos que os réus desfiliaram-se da associação autora em 2007, razão pela qual é indevida a cobrança de taxas de manutenção mencionadas na inicial. Por isso o provimento do recurso especial e a reforma do acórdão recorrido. 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 1.912.500/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NECESSIDADE DE VÍNCULO ASSOCIATIVO. 1. Ação de cobrança de taxa de manutenção de condomínio. 2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.026.945/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 19/4/2023, g.n.) "DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA COBRADA QUE NÃO OBRIGA AQUELES QUE NÃO SÃO ASSOCIADOS. AQUISIÇÃO DO LOTE ANTES DO ADVENTO DA LEI 13.465/2017. ANUÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. DECISÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe de 22/05/2015). 2. Outrossim, "No julgamento do RE n. 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (REsp 1.294.454/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022). 3. Na hipótese, os proprietários adquiriram o lote antes do advento da Lei 13.465/2017 e não ficou comprovada a adesão à associação de proprietários da estância Unitra, o que os desobriga do pagamento das taxas de manutenção instituídas pela associação. 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 1.980.892/SP, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 31/3/2023, g.n.) "RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ. MANUTENÇÃO DA TESE. TEMA 492 DO STF. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL. 1- Recurso especial interposto em 17/6/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2- O propósito recursal consiste em determinar: a) se houve ofensa ao art. 1.024, §2º e §4º do CPC; e b) se está superada a tese repetitiva fixada no julgamento do REsp 1.280.871/SP e do REsp 1.439.163/SP (Tema 882/STJ), após o advento da Lei nº 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP (Tema 492/STF). 3- Ao contrário do que alega o recorrente, o novo julgamento dos embargos de declaração, por determinação desta Corte Superior, foi realizado de forma colegiada por meio do acórdão de fls. 430-434 e não por meio de decisão monocrática. 4- O recorrente limita-se a reproduzir a literalidade do art. 1.024, § 4º, do CPC, sem demonstrar adequadamente de que forma o referido dispositivo legal se aplicaria à hipótese dos autos, o que atrai a incidência da Súmula 284 do STF. 5- No que diz respeito à tese segundo a qual não deve ser cobrada qualquer quantia relativa ao fornecimento de água, tem-se, no ponto, inviável o debate, pois não se vislumbra o efetivo prequestionamento, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. 6- No julgamento do Tema 882/STJ, a Segunda Seção fixou a tese segundo a qual "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015). 7- O STF, no julgamento do RE 695.911/SP, fixou o entendimento de que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 8- O entendimento do STJ fixado no Tema 882 permanece válido mesmo após o advento da Lei n. 13.465/2017 e do julgamento do RE 695.911/SP, devendo ser aplicado aos loteamentos fechados cujas associações tenham sido constituídas antes da entrada em vigor da referida lei. 9- Na hipótese dos autos, observa-se que a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, motivo pelo qual só seria devida a taxa de manutenção se comprovado o vínculo associativo ou a anuência expressa do recorrente de arcar com o encargo, o que não se verificou na espécie. 10- Recurso especial conhecido em parte e, nesta extensão, provido para julgar improcedentes os pedidos formulados na petição inicial." (REsp n. 2.014.847/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023, DJe de 9/2/2023, g.n.) Nesses termos, ante o descompasso existente entre o entendimento adotado pelo Tribunal a quo e a orientação jurisprudencial consolidada por esta Colenda Corte sobre a matéria, é de rigor o provimento do apelo especial. Ante o exposto, com amparo no artigo 932 do CPC/2015, dou provimento ao recurso especial, para julgar improcedente a ação de cobrança. Em razão de sua sucumbência, condeno a recorrida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor dos patronos do recorrente, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. EMENTA