AREsp 3224131 - DECISAO

DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por JOAO RICARDO DA SILVA e OUTROS à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURG NCIA DOS CONTESTANTES. NÃO ACOLHIMENTO. DEMONSTRAÇÃO DO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. REQUERENTES QUE ESTÃO NA POSSE DO IMÓVEL DESDE ABRIL DE 2006, EM RAZÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS REFERENTES AO IMÓVEL USUCAPIENDO. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE QUANTO À DEMONSTRAÇÃO DO JUSTO TÍTULO E DO LAPSO TEMPORAL SUPERIOR A 5 ANOS ININTERRUPTOS DE POSSE MANSA E PACÍFICA E COM ÂNIMO DE DONO EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente aduz violação ao art. 1.240, caput, do Código Civil, no que concerne ao reconhecimento da inexistência do preenchimento dos requisitos da usucapião especial urbana, em razão de a parte autora ter se tornado proprietária de outro imóvel urbano e de o lapso quinquenal não se ter completado porque o bem estava afetado ao SFH/CDHU até 31/07/2018 (fls. 760-762), trazendo a seguinte argumentação: O caput do art. 1.240, do Código Civil é VIOLADO quando não é observado o documento de fls. 321/328, que trata de imóvel urbano de matricula nº 3.982 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Fé do Sul-SP, onde na R. 9 aos 16 de fevereiro de 2021 recebeu por doação a parte ideal de 1/3 do referido imóvel. Vejamos: (fls. 760).

Assim temos, que aos 28/05/2024 data da prolação de sentença de fls. 486/493, os RECORRIDOS não preenchiam o requisito "desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural", pois como o documento de fls. 321/328 depõe, aos 16 de fevereiro de 2021 tornaram-se proprietários de 1/3 imóvel urbano de matrícula nº 3.982 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Santa Fé do Sul-SP. (fls. 761).

Certo assim concluir, que a prescrição aquisitiva só e tão somente iniciou-se após a desafetação do imóvel do Sistema Financeiro da Habitação-SFH (CDHU), ou seja, aos 31/07/2018. (fls. 762).

A ação de usucapião foi proposta aos 24/10/2017, momento que por força do não existia posse do imóvel, sendo os RECORRIDOS meros detentores do imóvel. (fls. 762).

Em corretas palavras, aos 24/10/2017 o imóvel objeto da lide era bem púbico, e impassível de usucapião, inerentemente, o requisito de posse mansa e pacífica por 5 anos ininterruptos não estava cumprido. Destaca-se sequer tinha se iniciado. (fls. 762).

O documento de fl. 42, prova e comprova que quando do ajuizamento da ação a proprietária tabular do imóvel era a CDHU, na sequência o documento de fl. 133 confessa que o imóvel restou quitado, logo desafetado, aos 31 de julho de 2018. (fls. 762).

Como é dos autos, mesmo anterior a de 31 de julho de 2018, inexiste posse mansa e pacífica, pois o RECORRENTES NÃO reconhecem a posse veementemente. (fls. 762).

Assim, a toda sorte, o requisito temporal, "por cinco anos ininterruptamente", não foi cumprido, por consequência quando o acórdão pronuncia que o requisito foi observado viola frontalmente o caput, do art. 1.240 do Código Civil. (fls. 762). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: A prova documental presente nos autos é suficiente quanto à demonstração, pelos autores, da posse mansa e pacífica e com ânimo de dono em relação ao imóvel usucapiendo, por período superior a 5 anos ininterruptos. Isso porque, como bem salientou o d. magistrado sentenciante: "(..) Trata-se de ação de usucapião especial urbana promovida por quem comprovadamente encontra-se na posse do imóvel há mais de 05 (cinco) anos, ajuizada com fundamento no artigo 1.240 do Código Civil e artigo183 da Constituição Federal. Para que haja reconhecimento e declaração da usucapião especial urbana há necessidade do preenchimento dos seguintes requisitos: i) a área urbana deve ter até duzentos e cinquenta metros quadrados; ii) a posse do imóvel deve ocorrer pelo período de cinco anos; iii) a posse deve ser exercida com animus domini, de forma ininterrupta, mansa e pacífica; iv) o imóvel usucapiendo deve ser utilizado para moradia própria ou da sua família; v) o interessado não pode ser proprietário de outro imóvel. Em que pesem as alegações dos requeridos, as provas produzidas nos autos convergem com a tese dos requerentes. Os documentos trazidos aos autos corroboram a versão autoral no sentido exercício possessório, manso e pacífico, pelo período ininterrupto de 05 (cinco) anos, a inexistência de outro imóvel em nome dos autores. Da prova documental, destaco as declarações dos confrontantes (fls. 160/162). (..) Outrossim, não há evidência de que os autores possuam direito de propriedade sobre qualquer outro bem imóvel, especialmente considerando suas condições socioeconômicas e as Certidões do Oficial de Registro de Imóveis de Santa Fé do Sul que confirmam a ausência de bens imóveis registrados em nome dos autores (fls. 156/159). Além disso, o imóvel em questão não é de propriedade pública, dada a clara falta de interesse por parte das autoridades municipais e estaduais, bem como o desinteresse implícito da União. Também é importante notar a ausência de objeções dos confrontantes em relação à posse dos requerentes, além do imóvel possuir menos de 250 metros quadrados (fls. 42/43). A incerteza residia na questão do exercício da posse ad usucapionem pelo período contínuo de cinco anos. No entanto, há provas suficientes que atestam a posse manda e pacífica dos autores em período superior a cinco anos. Quanto a este ponto ficou demonstrado que o imóvel usucapiendo pertencia à Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano CDHU e originalmente alienou os direitos sob o imóvel a Geraldina Ana da Silva. Tendo esta celebrado contrato de cessão à Eliseu Morgado no ano de 1993, e, após isso, foram celebrados sucessivos contratos de cessão de direitos (fls. 31/41). Até que em 03 de abril de 2006, a autora, Rosi Ivete Locatti, celebrou, como adquirente, contrato de transferência de cessão de direitos referente ao imóvel em questão e nele permaneceu até, pelo menos, o ajuizamento da ação no ano de 2017 (fls. 40/41). Incontroverso, também, que em 25 de novembro de 2009, Rosi Ivete casou-se com o requerente Fabrício Luiz dos Santos (fls. 17). No mais, ficou comprovado que as obrigações relacionadas ao contrato original de aquisição do imóvel restaram quitadas em razão do sinistro (fls. 367/368). Embora a cláusula contratual entre o adquirente original do imóvel usucapiendo e a CDHU, exigindo sua anuência para a cessão de direitos sobre o imóvel, seja importante para garantir a finalidade do empreendimento - proporcionar moradia acessível a pessoas de baixa renda - é relevante destacar que a CDHU já confirmou a quitação das obrigações contratuais. Além disso, não há prova nos autos que refute a sequência de transações descritas na petição inicial. (..) Além disso, quanto aos argumentos dos requeridos sobre os pagamentos de impostos e a regularização do imóvel junto à CDHU, tais pagamentos ocorreram após o ano de 2018, ou seja, anos após a prescrição aquisitiva ter se consumado, o que não é o bastante para invalidar os argumentos apresentados na petição inicial. Enfim, ao que cabe nos limites da presente demanda, os requisitos formais exigidos em lei foram observados, tendo a relação processual se desenvolvido com regularidade. Ressalte-se que a regularização da situação dominial do imóvel não atende apenas aos interesses da parte autora, mas também da coletividade, haja vista que emprestará maior segurança às futuras e eventuais relações jurídicas que venham a ser travadas a respeito do imóvel usucapiendo. (..)" Dessa forma, bem demonstrado o preenchimento dos requisitos para a declaração da prescrição aquisitiva, motivo pelo qual a sentença se confirma por seus próprios fundamentos (fls. 749/752, grifo meu). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ ("A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial"), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.113.579/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.691.829/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AREsp n. 2.839.474/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgInt no REsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 27/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.786.049/SP, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, DJEN de 26/3/2025; AgRg no AREsp n. 2.753.116/RN, relator Ministro Sebastião Reis Júnior, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AgInt no REsp n. 2.185.361/CE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgRg no REsp n. 2.088.266/MG, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJEN de 25/3/2025; AREsp n. 1.758.201/AM, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, DJEN de 27/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.643.894/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJEN de 31/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.636.023/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 28/3/2025; AgInt no REsp n. 1.875.129/PE, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJEN de 21/3/2025. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. EMENTA