AREsp 3202683 - DECISAO

DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por HABITASUL DESENVOLVIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. IMÓVEL USUCAPIENDO AVERBADO COM GRAVAME HIPOTECÁRIO. OS ELEMENTOS PROBATÓRIOS NÃO CONFIRMAM EFETIVA OPOSIÇÃO À POSSE MANTIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. O gravame hipotecário, por si só, não impede o reconhecimento da propriedade por usucapião, já que se trata de forma de aquisição originária da propriedade. Súmula n.º 308 do Superior Tribunal de Justiça. Caso em que não subsistem dúvidas a respeito da posse mansa e pacífica sobre o bem imóvel por período superior ao legalmente estabelecido. 2. Não há equiparação do imóvel a bem público, porquanto houve a cessão de crédito pelas entidades responsáveis, que manifestaram o desinteresse no feito, não estando o gravame hipotecário vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. 3. Embargos de terceiros ajuizados por possuidores da área não caracterizam a oposição à posse da apelante. 4. A demanda de reintegração de posse proposta pela proprietária contra os diversos possuidores, a qual foi julgada extinta, sem resolução do mérito, por desistência, também não caracteriza oposição à posse, até porque a apelante não figurou como parte. 5. Como a existência da hipoteca não constitui óbice à aquisição da propriedade do imóvel por usucapião, inexistindo efetiva oposição à posse mantida pela recorrente, não subsistem dúvidas desta ser mansa e pacífica, por período muito superior ao legalmente estabelecido. APELAÇÃO PROVIDA." (e-STJ, fls. 646) Os embargos de declaração foram rejeitados. Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 373, II, do Código de Processo Civil, pois teria sido demonstrada a existência de fatos impeditivos e extintivos do direito da autora, notadamente a litigiosidade da área desde 1992, e o acórdão teria desconsiderado tal satisfação do ônus probatório da recorrente. (ii) arts. 1.200 e 1.203 do Código Civil, pois a posse exercida pela autora seria injusta desde a origem, decorrente de invasão, mantendo o caráter com que foi adquirida e, por isso, não seria mansa nem pacífica, o que afastaria a possibilidade de usucapião. (iii) art. 1.238 do Código Civil, pois não teriam sido preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária, em razão da ausência de posse mansa e pacífica e de animus domini, diante da execução hipotecária, embargos de terceiros e reintegração de posse que evidenciariam oposição à posse. O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o Relatório. Passo a decidir. A controvérsia central reside em definir se a posse exercida pelo autor, ora agravado, sobre o imóvel matriculado sob o n. 13.492 do Registro de Imóveis de Cachoeirinha/RS, preenche os requisitos da usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, especialmente no que se refere ao caráter manso e pacífico da posse, e se a origem dos recursos para a construção do loteamento, supostamente vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH), constituiria óbice à prescrição aquisitiva. A ação foi ajuizada por Nelci Anschau, que alegou exercer a posse do imóvel, com ânimo de dono e para fins de moradia, por período superior a dez anos. O juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente, ao fundamento de que a posse não seria mansa e pacífica, em razão da litigiosidade sobre a área, evidenciada pela existência de ação de execução hipotecária (processo n. 96.0010566-9), embargos de terceiro e ação de reintegração de posse. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, contudo, em sede de apelação, reformou a sentença para julgar procedente o pedido, concluindo pelo preenchimento dos requisitos legais para a usucapião. O acórdão recorrido fundamentou sua decisão nos seguintes termos, os quais merecem destaque: "Desse modo, a controvérsia recursal envolve examinar a efetiva oposição das apeladas à posse mantida pela apelante sobre a área descrita na petição inicial. No que importa considerar, no tocante ao Processo n.º 086/1.04.0001126-2, observa-se que se trata da Execução Hipotecária n.º 5000005-72.2004.8.21.0086, promovida pela Habitasul - Crédito Imobiliário S.A., no dia 11 de novembro de 1992, em desfavor da Cooperativa Habitacional São Luiz Ltda. (processo 5000005- 72.2004.8.21.0086/RS, evento 2, DOC1, . 2), amparada em dois títulos executivos, objeto de financiamento, com garantia hipotecária, a partir do Sistema Financeiro de Habitação. Um dos títulos executados nos autos do Processo n.º 5000005-72.2004.8.21.0086 envolveu a compra e venda de 46,3388 hectares, atinente à área do Loteamento Granja Esperança, ao passo que o outro amparou recursos para a urbanização e edificação de toda a área (processo 5000005-72.2004.8.21.0086/RS, evento 2, INIC E DOCS1, fls. 4/5). Como forma de garantir a satisfação das duas dívidas, foi registrada a hipoteca da área, com averbação individual nas matrículas do loteamento, cujo total englobou mil e quatro imóveis, entre as Matrículas n.º 13.379 até 14.382 do Registro de Imóveis de Cachoeirinha-RS (processo 5000005-72.2004.8.21.0086/RS, evento 2, INIC E DOCS1, fl. 5). Destarte, muito embora a averbação na matrícula do imóvel usucapiendo da hipoteca, o gravame hipotecário, por si só, não impede o reconhecimento da propriedade por usucapião pela apelante, já que se trata de forma de aquisição originária da propriedade, sendo, por consequência, desnecessária a anuência de agente financeiro. (..) Portanto, o litígio envolvendo o credor hipotecário não é obstáculo para reconhecer a prescrição aquisitiva e não enseja, por si só, oposição à posse. Outrossim, relativamente ao fato de a cédula hipotecária estar baseada em recursos do Sistema Financeiro de Habitação e, por essa razão, deve o imóvel ser equiparado a bem público, na casuística, não se denota essa situação. Veja-se que, conforme consta na matrícula do imóvel ( evento 5, PROCJUDIC1, fl. 12), tão somente há registro de gravame hipotecário, em favor da Habitasul, nos seguintes termos: (..) Em consequência, como é possível perceber, com a cessão do crédito pelas entidades responsáveis, o gravame não está vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação. Logo, o bem usucapiendo não pode ser equiparado a bem público. Consoante bem fundamentou a eminente Procuradora de Justiça Noara Bernardy Lisboa ( evento 10, PARECER1), "a alegação de cessão de direitos de crédito para a Caixa Econômica Federal e desta para a EMGEA não implica transferência da propriedade, sendo que sequer houve averbação na matrícula" e a "a Caixa Econômica Federal e a EMGEA, ao serem intimadas nos autos, informaram não possuir interesse no feito". Logo, "não se trata, por conseguinte, de imóvel público e tampouco equiparado, pelo que viável o pleito autoral de usucapião, fundamentado no art. 1.238 do Código Civil". (..) Pertinente, ademais, retornar às lúcidas ponderações da a ilustre Procuradora de Justiça Noara Bernardy Lisboa (evento 10, PARECER1 ), "(..) em 1993, a Cooperativa Habitacional São Luiz Ltda. ajuizou demanda de reintegração de posse contra os invasores da Granja Esperança; contudo - tal como referido na ação abordada no ponto 2 - não restou comprovado que a autora integrou o polo passivo da ação reintegratória, de forma que não caracterizada, igualmente, oposição capaz de elidir a posse. Ademais, verifica-se que houve desistência da Cooperativa Habitacional São Luiz Ltda. relativamente à ação, o que reforça a argumentação da recorrente". Dessa forma, como a existência da hipoteca não constitui óbice à aquisição da propriedade do imóvel por usucapião, inexistindo efetiva oposição à posse mantida pela recorrente, não subsistem dúvidas desta ser mansa e pacífica sobre o bem descrito na petição inicial, por período muito superior ao legalmente estabelecido. Malgrado a prova testemunhal esteja amparada apenas por depoimentos das informantes Helena Lúcia Flores de Matos e Teresinha da Silva Santos Cardoso , os demais elementos documentais, como a conta de luz, datada de 8 de dezembro de 1995 (evento 5, PROCJUDIC1, . 24), corroboram que Nelci Anschau manteve a posse qualificada e moradia sobre o imóvel usucapiendo, pelo prazo legal, segundo estatui o art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil. À vista disso, o reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião é a medida que se impõe." (e-STJ, fl. 545/548) Com efeito, a decisão do Tribunal de origem está em harmonia com a jurisprudência consolidada desta Corte Superior, que já se debruçou sobre casos análogos envolvendo o mesmo loteamento (Granja Esperança) e a mesma parte recorrente (Habitasul). Primeiramente, no que tange à alegação de violação ao art. 1.238 do Código Civil, o acórdão recorrido aplicou corretamente o direito à espécie. A usucapião extraordinária, por sua natureza, dispensa a comprovação de justo título e boa-fé, exigindo apenas a posse contínua, ininterrupta, sem oposição e com animus domini pelo lapso temporal previsto em lei. O Tribunal de origem, com base no acervo probatório dos autos, concluiu que tais requisitos foram satisfeitos. A tentativa da recorrente de descaracterizar a posse como mansa e pacífica, com base na existência de ações judiciais contra terceiros, não prospera. Este Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento de que a existência de ação de execução hipotecária, ajuizada pelo credor contra o proprietário registral do bem, não configura, por si só, oposição eficaz à posse exercida por terceiro que não integrou a relação processual. A oposição que interrompe a prescrição aquisitiva deve ser direta, inequívoca e direcionada contra o possuidor. Nesse sentido, em caso idêntico, esta Corte já decidiu: Destarte, ainda que ativa a execução hipotecária ajuizada pela Habitasul Crédito Imobiliário S.A. contra a Cooperativa Habitacional São Luiz Ltda. (processo n. 086/1.04.0001126 2), observa se que os Embargos de Terceiro (n. 96.00.10613 4 fls. 82 125) foram opostos por NELSON ROMEU TUBINO E OUTROS, sem a presença dos autores no polo ativo dessa demanda. Assim, essa execução dirigida apenas contra o proprietário do imóvel não interrompe o prazo de prescrição aquisitiva da propriedade dos autores, sobretudo inexistindo prova de algum ato concreto de oposição à posse de Debora da Silva Costa e Henry Wilson Silveira Costa, ônus processual que lhe incumbia a teor do inciso II do art. 373 do CPC/2015. Nesses termos, não há falar em omissão quanto à litigiosidade e quebra do requisito da pacificidade. (AREsp 1.351.215/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, DJe 12/09/2018). Da mesma forma, no julgamento do AgInt no AREsp 1.990.455/RS, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, ficou assentado que "a execução movida pela credora hipotecária em face da proprietária registral; e não há como reconhecer aquela demanda como oposição à posse do autor, que não integrou aquele processo". Portanto, a conclusão do Tribunal de origem de que as ações judiciais mencionadas pela recorrente, das quais o autor não foi parte, não constituem oposição hábil a interromper o prazo da usucapião, está em perfeita sintonia com a orientação desta Corte. Ademais, a alegação de que a posse do recorrido seria injusta, por derivar de uma "invasão", não se sustenta no âmbito da usucapião extraordinária. Conforme já mencionado, tal modalidade prescinde de justo título e de boa-fé. O que se exige é a posse com ânimo de dono, a qual foi devidamente reconhecida pelas instâncias ordinárias com base nas provas dos autos, notadamente o depoimento de testemunhas e documentos que atestam a longa permanência e a realização de benfeitorias no imóvel. Alterar essa conclusão demandaria, inevitavelmente, o reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. No que se refere ao argumento de que o imóvel não poderia ser objeto de usucapião por sua suposta vinculação ao Sistema Financeiro da Habitação, o acórdão recorrido também aplicou corretamente o direito. A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que a hipoteca constituída sobre o imóvel, ainda que em favor de agente financeiro, não impede a aquisição da propriedade por usucapião, por se tratar de modo originário de aquisição, que extingue os gravames anteriores. O óbice à usucapião se aplica a bens públicos, o que não é o caso dos autos, tratando-se de imóvel de propriedade de pessoa jurídica de direito privado (Cooperativa Habitacional São Luiz Ltda.). Nesse mesmo sentido, precedentes desta Corte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 1.203, 1.238, 1.419 E 1.475 DO CÓDIGO CIVIL. PUBLICIDADE REGISTRAL E EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA. AUSÊNCIA DE OPOSIÇÃO EFETIVA. RELEVÂNCIA DA QUESTÃO FEDERAL INFRACONSTITUCIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, E NÃO PROVIDO. 1. A usucapião extraordinária é forma originária de aquisição da propriedade, que independe de justo título e boa-fé, bastando o exercício da posse contínua, mansa e pacífica, com ânimo de dono, pelo prazo legal previsto no art. 1.238 do Código Civil. 2. A hipoteca anterior não constitui óbice ao reconhecimento da usucapião, pois o domínio adquirido por sentença declaratória tem natureza originária e extingue automaticamente os gravames e ônus reais anteriores. 3. O simples registro da hipoteca e a existência de execução hipotecária não configuram oposição apta a interromper o prazo aquisitivo, sobretudo quando ausente qualquer medida efetiva do credor contra os possuidores. 4. A condição da recorrente como entidade fechada de previdência complementar não confere à causa relevância federal especial, por tratar-se de controvérsia de natureza estritamente civil, regida por normas de direito privado. 5. Reapreciar as conclusões das instâncias ordinárias quanto ao animus domini e a caracterização da posse demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido, mas não provido. (REsp n. 2.197.468/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) Diante de tal contexto, a pretensão da recorrente esbarra no óbice da Súmula 7/STJ, pois a revisão do julgado para acolher as teses de ausência de posse mansa e pacífica e de animus domini exigiria uma nova análise das provas produzidas, o que é incabível na via do recurso especial. Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Havendo a prévia fixação de honorários advocatícios sucumbenciais pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2.º e 3.º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. EMENTA