REsp 1897620 - ACORDAO

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 07/05/2024 a 13/05/2024, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Raul Araújo. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018). 2. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino , a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO Trata-se de agravo interno (e-STJ fls. 935/957) interposto contra decisão desta relatoria, que deu provimento ao recurso recurso especial para restabelecer a sentença (e-STJ fls. 894/897). Opostos dois embargos de declaração, um foi rejeitado (e-STJ fls. 925/926) e o outro, não conhecido (e-STJ fls. 927/928). Em suas razões, preliminarmente, a parte requer a concessão da gratuidade de justiça. No mérito, aduz que "a conclusão posta no julgamento exarado pela c. 19ª Câmara Cível do TJRJ se deu, em análise do caso concreto, onde a alegação da inviabilidade de convalidação do ato de compra e venda por ocorrência de venda non domínio foi afastada, considerando que a fraude no contrato social perpetrada pelos prepostos da agravada, constitui fortuito interno" (e-STJ fl. 937). Complementa que "os Desembargadores concluíram em afastar o regramento da venda non domínio, apoiados nas provas produzidas nos próprios autos, bem como da ação possessória, cujo resultado positivo que conferiu a posse legitima e definitiva em favor do ora agravante que foi declarada por decisão transitada em julgado, com a devida chancela desta Corte Superior, em julgamento ao AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1661783, da mesma relatoria dos presentes autos" (e-STJ fl. 937). Sustenta que "A ZTU DEU CAUSA AO FORTUITO INTERNO E QUE, PORTANTO, A VENDA NON DOMÍNIO NÃO PODE SER RECONHECIDA, SEJAM PELA FARTA PROVA INDICIARIA, SEJA PELA PROVA PERICIAL QUE ESCLARECE TRATAR-SE DE PROBLEMA INTERNO, INCLUSIVE, SEM PARTICIPAÇÃO DO CARTÓRIO, O QUE NÃO FOI IMPUGNADO POR PARTE DO AGRAVADO" (e-STJ fl. 943). Alega que se trata "da venda de um imóvel, que possuía penhora não registrada, figurando como vendedor o ora executado e como comprador um terceiro que, após, realizou a venda para outro indivíduo, devendo-se atentar para o fato de que no momento em que fora realizada a primeira alienação, em que figurava como vendedor o executado da ação, já estava em curso a ação de execução em que houve a penhora. Apesar do presente recurso não tratar de uma situação específica como a fraude de execução, o referido acórdão é de extrema importância no presente caso" (e-STJ fl. 949). Ao final, pede a reconsideração da decisão monocrática ou a apreciação do agravo pelo Colegiado. A parte agravada apresentou impugnação (e-STJ fls. 961/974). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. CONVALIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo jurisprudência desta Corte Superior, o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018). 2. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que, na venda a non domino , a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. VOTO A insurgência não merece acolhida. A parte não trouxe nenhum argumento capaz de afastar os termos da decisão agravada, motivo pelo qual deve ser mantida por seus próprios fundamentos (e-STJ fls. 894/897): Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (e-STJ fls. 702/703): APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIROS. VERDADEIRA VENDA A NON DOMINO (VENDA PERPETRADA POR QUEM NÃO TEM O PODER DE DISPOSIÇÃO SOBRE A COISA). EMBARGADA QUE TEVE SEUS ATOS CONSTITUTIVOS FRAUDADOS. VENDA DOS TERRENOS DESCRITOS NA INICIAL CELEBRADA COM O EMBARGANTE, EM EVIDENTE POSIÇÃO DE TERCEIRO DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. PRINCÍPIO DA CONFIANÇA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO E EFICAZ. A PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS, TAIS COMO OS SELOS OFICIAIS NA ALTERAÇÃO CONTRATUAL QUE TRANSMUDOU A POSSE DOS IMÓVEIS AOS FALSÁRIOS, ASSOCIADA À BOA-FÉ DO ADQUIRENTE, CULMINA POR EXCEPCIONAR A INTRANSIGÊNCIA DA REGRA GERAL DE QUE O NEGÓCIO JURÍDICO NULO NÃO É SUSCETÍVEL DE CONFIRMAÇÃO, TAMPOUCO CONVALESCE PELO DECURSO DO TEMPO. NA HIPÓTESE, É IRREFUTÁVEL A BOA- FÉ DOS ADQUIRENTES DOS LOTES M-5 E M-6 DESCRITO À INICIAL, POIS, ALÉM DESSA SER PRESUMIDA POR EXPRESSA DISPOSIÇÃO LEGAL (ART. 1201 E SEU PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL), VERIFICA-SE QUE FORAM ENGANADOS POR FALSÁRIOS MEDIANTE A UTILIZAÇÃO DE TÍTULO APARENTEMENTE JUSTO CAPAZ DE ILUDIR QUALQUER PESSOA NAQUELA SITUAÇÃO. EM SENDO ASSIM, ENTENDO QUE A TEORIA DA APARÊNCIA APLICA-SE PERFEITAMENTE AO CASO EM APREÇO, EIS QUE O EMBARGANTE ACREDITAVA QUE O FRAUDADORES POSSUÍAM LEGITIMIDADE PARA NEGOCIAR OS DIREITOS POSSESSÓRIOS DO IMÓVEL DO EMBARGADO. JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSITÇA, BEM COMO DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. DADO PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELA EMBARGANTE. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO PELO EMBARGADO. Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 741/746). Em suas razões (e-STJ fls. 748/767), a parte recorrente aponta, além de dissídio jurisprudencial, violação dos seguintes dispositivos legais: (i) art. 489, § 1º, I, do CPC/2015, sob alegação de que, "em relação ao preço de aquisição dos imóveis, afirmou-se na instância local: Tampouco a alegação que o preço pago se mostrava por completo dissociado do praticado no mercado não merece prosperar, uma vez que restou comprovado que o valor pago, ao contrário do afirmado, se apresentava razoável, levando-se em conta, ainda os débitos oriundos do inadimplemento junto à Fazenda Municipal. .. . A afirmação não condiz com a prova dos autos, pois, como restou provado (até por que incontestado), o preço pago pelos adquirentes dos imóveis girou em torno de 20% de seu valor de mercado" (e-STJ fl. 755), e (ii) arts. 104, II, 166, II, 169 e 171, II, do CC/2002, "pois o negócio jurídico (promessa de compra e venda) é nulo diante do ato ilícito ocorrido na falsificação do contrato social da recorrente, não sendo suscetível de confirmação" (e-STJ fl. 755). Afirma que o "acórdão ora impugnado deu-se pela validade da alienação diante da alegação de boa-fé da adquirente, ao contrário do entendimento esposado nos julgados colacionados, onde se considerou irrelevante a boa-fé para a validade da alienação a non domino" (e-STJ fl. 766). Contrarrazões apresentadas às fls. 790/798 (e-STJ). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Na origem, foram opostos embargos de terceiro "por EURO & BRANDÃO IMÓVEIS LTDA, em face de ZTU EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, objetivando, em síntese, a liberação dos imóveis localizados na Estrada Vereador Alceu de Carvalho, Lotes M-5 e M-6, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro, da constrição realizada no feito principal (0157346-60.2010.8.19.0001), diante da aquisição de boa-fé pelo ora Embargante" (e-STJ fl. 703). O juízo de primeira instância acolheu em parte os embargos de terceiro "para condenar a embargada a restituir todos os impostos e taxas adimplidos pelo embargante, como IPTU e demais encargos (fls. 17/51), relativas ao imóvel de sua propriedade, no prazo de 60 (sessenta) dias após o trânsito em julgado desta sentença, acrescidos de correção monetária a contar de cada adimplemento, valores a serem auferidos em liquidação de sentença por arbitramento" (e-STJ fl. 704). O TJRJ reformou a sentença, por entender que na venda a non domino "é fundamental que se perquira a boa-fé subjetiva do adquirente, para que se possa conferir eficácia à contratação" (e-STJ fl. 707). E concluiu pela validade do negócio jurídico, julgando procedentes os embargos de terceiro para afastar a contrição nos imóveis, pelos seguintes fundamentos (e-STJ fls. 709/710): Em sendo assim, entendo que a Teoria da Aparência aplica-se perfeitamente ao caso em apreço, eis que o Embargante acreditava que os fraudadores possuíam legitimidade para negociar os direitos possessórios do imóvel, eis que se apresentaram como proprietários e em posse de toda documentação necessária à realização do negócio. Na hipótese, é irrefutável a boa-fé dos adquirentes dos lotes M-5 e M- 6 descrito à inicial, pois, além dessa ser presumida por expressa disposição legal (art. 1201 e seu parágrafo único, do Código Civil), verifica-se que foram enganados por falsários mediante a utilização de título aparentemente justo capaz de iludir qualquer pessoa naquela situação. .. Disso se extrai a conclusão de que, apesar da nulidade reconhecida no processo nº 0157346-60.2010.8.19.0001, diante da fraude perpetrada no contrato social da Embargada, o negócio subjacente celebrado com o Embargante deve ser preservado. E essa proteção de determinados negócios entabulados, como o caso dos autos, que, diga-se de passagem, tinham como base documentos públicos que davam total segurança ao adquirente, valorizam a boa-fé contratual, princípio norteador das relações sociais. Nesse contexto, não se pode exigir que o adquirente suspeitasse de qualquer irregularidade, pois todos os documentos apresentados estavam lastreados com selos públicos, todas as certidões de nada consta foram emitidas, produzindo efeitos que atingiram terceiros adquirentes de boa-fé, que não podem ser negados. Contudo, o acórdão recorrido contrariou a jurisprudência desta Corte, segundo a qual na venda a non domino a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Nesse mesmo sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DECLARATÓRIA. NULIDADE DE ATO JURÍDICO. QUITAÇÃO. PRESCRIÇÃO OU DECADÊNCIA. DESCABIMENTO. VENDA DE IMÓVEL "A NON DOMINO". NULIDADE ABSOLUTA. IMPOSSIBILIDADE DE CONVALIDAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DO PAGAMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "Os negócios jurídicos inexistentes e os absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco não convalescem com o decurso do tempo, de modo que a nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, não se sujeitando a prazos prescricionais ou decadenciais" (AgRg no AREsp 489.474/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 08/05/2018, DJe 17/05/2018). 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda "a non domino", a propriedade transferida não produz efeito algum, havendo uma nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Precedentes. .. 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021.) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO PARTICULAR E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SEM A CIÊNCIA DE DETERMINADOS CO-PROPRIETÁRIOS. NULIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO RECONHECIDA. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de venda a "non domino", a transferência da propriedade negociada não ocorre, pois o negócio não produz efeito algum, padecendo de nulidade absoluta, impossível de ser convalidada, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Os negócios jurídicos absolutamente nulos não produzem efeitos jurídicos, não são suscetíveis de confirmação, tampouco convalescem com o decurso do tempo. Precedentes. 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.811.800/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022.) Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso para restabelecer a sentença de fls. 518/527 (e-STJ). Publique-se e intimem-se. Preliminarmente, não há utilidade prática no pedido de justiça gratuita no agravo interno, visto que o "pedido de gratuidade da justiça formulado nesta fase recursal não tem proveito para a parte, tendo em vista que o recurso de agravo interno não necessita de recolhimento de custas. Benefício que, embora deferido, não produzirá efeitos retroativos" (AgInt no AREsp 898.288/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 17/4/2018, DJe 20/4/2018). Na origem, o TJRJ, ao dar provimento ao recurso de apelação da parte agravante, julgou "procedente o pedido contido nos embargos de terceiro para afastar a constrição dos imóveis localizados na Estrada Vereador Alceu de Carvalho, lotes M-5 e M-6, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro, reformando, desta forma, parcialmente a sentença do processo em apenso (0157346-60.2010.8.19.000190) para tornar válida a celebração do contrato de compra e venda realizado" (e-STJ fl. 716), por entender que, "em que supostamente se está a cuidar de venda a non domino, é fundamental que se perquira a boa-fé subjetiva do adquirente, para que se possa conferir eficácia à contratação" (e-STJ fl. 706). Portanto, não se trata de matéria fática, mas apenas de análise jurídica da convalidação d a venda a non domino em razão da boa-fé subjetiva do adquirente do imóvel. O acórdão recorrido contrariou a jurisprudência pacífica desta Corte Superior, segundo a qual, na venda a non domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz efeito algum em relação ao proprietário, havendo nulidade absoluta, impossível de ser convalidada pelo transcurso do tempo, sendo irrelevante a boa-fé do adquirente. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.342.222/DF, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 9/11/2021, DJe de 26/11/2021; AgInt no REsp n. 1.785.665/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2019, DJe de 14/8/2019; e AgInt na AR n. 5.465/TO, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/12/2018, DJe de 18/12/2018. Contudo, é importante ressaltar que "a venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem" (REsp n. 2.091.432/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023). Assim, não prosperam as alegações constantes no recurso, incapazes de alterar os fundamentos da decisão impugnada. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo interno. É como voto.