Van Wyk N.O and Others v Expo Liquor Limited (300/2007) [2007] ZANWHC 14 (30 March 2007)

IN DIE

HOOGGEREGSHOF VAN SUID AFRIKA

(BOPHUTHATSWANA PROVINSIALE AFDELING)

SAAK NR: 300/2007

In die saak tussen:

JACO VAN WYK NO Eerste Applikant

SUSANNA

WILLEMINA VAN WYK NO Tweede Applikant

CARL

FREDERIK PIETER JORDAAN NO Derde Applikant

en

EXPO LIQUOR

LIMITED Respondent

SIVIELE

SAAK

DATUM VAN AANHOOR : 22 MAART 2007

DATUM VAN UITSPRAAK : 30 MAART 2007

ADVOKAAT VIR DIE APPLIKANTE : ADV

J H F PISTOR SC

ADVOKAAT VIR DIE RESPONDENT : ADV A LaGRANGE SC

UITSPRAAK

HENDRICKS J:

[A] Inleiding:-

[1] Die Applikante, in hul hoedanigheid as trustees van die Santolina Familie Trust, doen aansoek vir ‘n bevel in die volgende terme:-

“1. Dat die aansoek op ‘n semi-dringende basis oorweeg word ingevolge die bepalings van Hofreël 6(12) van hierdie Agbare Hof.

2. Dat die huurooreenkoms wat as Bylae “JW 2” by die funderende eedsverklaring in hierdie aansoek geheg is, nie ‘n reg aan die Respondent verleen om daardie ooreenkoms deur ‘n blote kennisgewing te verleng nie.

3. Die gemelde huurooreenkoms op 30 April 2007 verval en nie hernu is nie.

4. Dat die Respondent gelas word om die huur-eiendom synde ‘n pakhuis geleë te WULFESTRAAT 10, INDUSTRIëLE GEBIED, RUSTENBURG, te ontruim nie later nie as 30 April 2007.

5. Dat die Balju van hierdie hof gemagtig en gelas word om die Respondent uit gemelde huur-eiendom te sit in die geval waar die Respondent sou versuim om die huur- eiendom ooreenkomstig die bevel in paragraaf 4 hierbo te ontruim.

6. Dat die Balju gemagtig word om die hulp van die Suid- Afrikaanse Polisiediens in te roep indien dit na die balju se mening nodig mag wees vir die behoorlike uitvoering van die bevel in paragraaf 5 hierbo.

7. Dat alle lede van die Suid-Afrikaanse Polisiediens wat deur die balju aldus versoek word gemagtig word om alle stappe te doen wat redelikerwys nodig mag wees om die balju by te staan ter uitvoering van die voormelde bevele.

8. Dat die Respondent gelas word om die koste van hierdie aansoek te betaal.

9. Dat sodanige verdere en/of alternatiewe regshulp as wat die Agbare Hof in die omstandighede gepas ag aan die Applikante toegestaan word.”

Sien:- Kennisgewing van mosie.

[B] Agtergrond:-

[2] Die Santolina Familie Trust (hierna die “Trust” genoem) is die eienaar van ‘n besigheidsperseel geleë te Wulfestraat 10 in die industriële gebied te Rustenburg. Die Respondent huur dié perseel vanaf die Trust vir die afgelope ongeveer ses (6) jaar, waarvandaan dit besigheid bedryf as ‘n drankgroothandelaar.

[3] Die aanvanklike huurkontrak met ‘n termyn van vyf (5) jaar het op 01 Mei 2001 ‘n aanvang geneem en op 30 April 2006 ten einde geloop. Die Respondent se voortgesette besetting van dié perseel spruit uit ‘n tweede huurkontrak wat aangegaan is tussen die partye en wat die onderwerp vorm van hierdie aansoek. Hierdie huurkontrak verstryk op 30 April 2007.

[C] Die huurkontrakte:-

[4] Dit dien vermeld te word dat die aanvanklike huurkontrak die volgende bepaal het ten aansien van die huurtermyn:-

“Termyn:-

Die huurooreenkoms sal ‘n aanvang neem op 1 Mei 2001, waarna dit sal voortduur vir ‘n tydperk van vyf (5) jaar vanaf die aanvangsdatum.

2. Na verstryking van die huurtermyn soos aangedui by 1.1, het die Huurder ‘n opsie om die huurtermyn vir ‘n verdere 3 (drie) jaar te verleng, onder dieselfde voorwaardes as hierdie ooreenkoms, behalwe dat die huurgeld vermeerder as gevolg van jaarlikse eskelasie.”

[5] Die tweede huurkontrak, wat die onderwerp vorm van hierdie aansoek, se huurtermyn lees as volg:-

“Huurtermyn:-

Die perseel word aan die Huurder verhuur vir ‘n periode van een (1) jaar wat begin op 11 Mei 2006 en eindig op 30 April 2007.

4.2 Indien die Huurder na verstryking van die huurtermyn ‘n verdere huurkontrak met die Verhuurder wil aangaan, moet hy ten minste 3 (DRIE) maande voor die verstryking van die huurtermyn skriftelik kennis van sy voorneme aan die Verhuurder gee.”

[6] Dit is gemeensaak tussen die partye dat paragraaf 4.2 van die tweede huurooreenkoms nie ‘n opsie aan die Respondent as Huurder bied nie.

[7] Die Applikante wil die terme van die tweede huurkontrak afdwing en het reeds aan die Respondent kennis gegee dat dié tweede en huidige huurooreenkoms nie verleng gaan word nie. Die Respondent moet dus die perseel verlaat by verstryking van die huurtermyn (30 April 2007).

[8] Die Respondent verweer hom daarop dat die tweede huurkontrak bedoel was om bloot ‘n opskrifstelling te wees van ‘n voorafgaande mondelinge ooreenkoms wat tussen die partye aangegaan is. By daardie geleentheid was die Trust verteenwoordig deur die Eerste Applikant en die Respondent deur Mnr. Raats.

[9] Die kern van die Respondent se verweer setel daarin dat die skriftelike kontrak, en meer bepaald, die bepalings van klousule 4.2 daarvan, nie die terme van die vooraf of agterliggende mondelinge ooreenkoms wat deur Mnr. Raats met die Eerste Applikant beding en aangegaan is, korrek weergee nie.

[10] Voorts is dit die Respondent se saak dat die Applikante ter kwader trou optree deur die Respondent gebonde te wil hou aan ‘n skriftelike dokument wat ‘n onjuiste weergawe van die partye se ooreenkoms bevat. Dit is in hierdie konteks dat die Respondent op rektifikasie as ‘n verweer steun.

[D] Rektifikasie as verweer:-

[11] Die effek van ‘n verweer soos hierdie is as volg beskryf deur Miller AR in Gralio (Pty) Ltd v D E Classen (Pty) Ltd 1980 (1) SA 816 (A) op bladsy 824 A-B:-

“The upholding of the defendant’s plea that the escalation clause agreed upon was inaccurately rendered in the written contract would not have the effect of constituting a new contract, separate and distinct from that upon which plaintiff relied; it would merely serve to correct an inaccuracy in the contract relied upon by plaintiff. Indeed (leaving aside cases in which the contract is by law required to be in writing), a defendant who raises the defence that the contract sued upon does not correctly reflect the common intention of the parties, need not even claim formal rectification of the contract; it is sufficient if he pleads the facts necessary to entitle him to rectification and asks the Court to adjudicate upon the basis of the written contract relied upon by plaintiff as it stands to be corrected.”

Sien ook:- Volkskas Bpk v Geyser 1960 (4) SA 412 (T) te 419;

Louw v Riekert en ‘n Ander 1957 (4) SA 170 (T);

Van Aswegen v Fourie 1964 (3) SA 94 (O);

Levin v Zoutendyk 1979 (3) SA 1145 (W);

Standard Bank of SA Ltd v Cohen (2) 1993 (3) SA 854 (SOK) te 863B;

First Rand Bank of SA Ltd v Pretorius & Another 2002 (3) SA 489 (C).

[12] Mnr LaGrange SC het gesubmenteer dat daarop gelet moet word dat die onderhawige kontrak nie enige klousule bevat wat rektifikasie daarvan uitdruklik verbied nie. Myns insiens is hierdie submissie korrek.

[13] In die boek getiteld “The Law of Contract, 4th Edition” deur R H Christie stel die outeur dit as volg op bladsy 389:-

“Rectification is such a well established common law right that it cannot be excluded by a clause in a contract except in clear and explicit terms. A clause prohibiting variation or amendment or insertion will not suffice.”

Sien:- Leyland (SA) (Pty) Ltd v Rex Evans Motors 1980 (4) SA 271 (W);

Jarrosson Estates (Edms) Bpk v Oosthuizen 1985 (3) SA 550 (NK);

Standard Bank of SA Ltd v Cohen (2) 1993 (3) SA 854 (SOK) te 863 (B).

[14] Derhalwe, ten spyte van klousules 23.1 en 23.3 wat as volg bepaal:-

“Algemeen:-

23.1 Die bepalings hierin vervat is die hele ooreenkoms tussen die partye en geen waarborge of voorstellings hetsy uitdruklik of geimpliseerd wat nie hierin vervat is nie, sal van enige krag wees nie.”

“23.3 Hierdie ooreenkoms kan slegs gewysig en aangevul word deur ‘n skriftelike dokument wat deur albei partye onderteken is en hierdie klousule kan slegs op dieselfde wyse gewysig word.”

kan rektifikasie nie outomaties uitgesluit word nie.

[15] Dit is geykte reg dat ‘n geskrewe kontrak wat nie die ware terme van ‘n voorafgaande mondelinge ooreenkoms weergee nie, gerektifiseer kan word om gevolg te gee aan die ware ooreenkoms tussen die partye.

Sien:- Benjamin v Gurewitz 1973 (1) SA 418 (A) op bladsye 426-427.

[16] ‘n Party wat op rektifikasie steun hoef nie die hof te oortuig van die redelikheid al dan nie van sy dwaling omtrent die inhoud van die kontrak nie.

[17] In Humphrys v Laser Transport Holdings Ltd & Another 1994 (4) SA 388 (K) op bladsy 399 D-I bevind Tebbutt J et Brand J die volgende:-

“Although these authorities lend support to Mr Hodes’ argument, we believe the criticism thereof which appears from the following views expressed by de Wet and Van Wyk Kontraktereg 4th ed at 26 to be valid:

‘Dat die geskrewe woord nie deurslaggewend is nie, blyk ook daaruit dat ‘n skriftelike stuk, wat ‘n ooreenkoms nie korrek weergee nie, verbeter kan word. Alhoewel soms geleer word dat mens hier met ‘n dwalingsaangeleentheid te doen het, en dat verbetering slegs aangevra kan word indien die aanvraer in “redelike dwaling” verkeer het toe hy geteken het, is dit natuurlik nie die geval nie. Dit gaan hier oor die geval waar partye ‘n afspraak gemaak het, en hulle ooreenkoms dan op skrif stel, en die skriftelike stuk die ooreenkoms nie reg weergee nie. Dit sou onsinnig wees om te verg dat die persoon, wat verbetering vra, bewys dat hy in redelike dwaling die skrif onderteken het, want die veronderstelling is dat die ander persoon weet wat die ooreenkoms tussen hulle is. Die ander persoon sou trouens te kwaaie trou handel, indien hy sy teenparty gebonde wil hou aan ‘n skriftelike stuk wat ‘n onjuiste weergawe van die ooreenkoms bevat.’

(See also Van Aswegen v Fourie 1964 (3) SA 94 (O) at 102B-C; Offit Enterprises (Pty) Ltd and Others v Knysna Development Co (Pty) Ltd and Others 1987 (4) SA 24 (C) at 28B-G; Standard Bank of SA Ltd v Cohen (2) 1993 (3) SA 854 (SE); De Vos ‘Mistake in Contract’ in Essays in Honour of Ben Beinart at 198; Wille’s Principles of South African Law 8th ed (1991) at 421.)

We do not believe that the unreasonableness of one party’s conduct can be relevant when the parties are ad idem about the terms of their agreement. Neither do we believe that any Court will refuse rectification merely because the mistake of the innocent party was careless and therefore not reasonable where the other party was aware of the mistake but fraudulently remained silent in order to secure a better bargain. As is stated in Benjamin v Gurewitz 1973 (1) SA 418 (A) at 426D.

‘[T]he broad underlying principle of the doctrine of rectification is that in contracts regard must be had to the truth of the matter rather than to what has been written, and the mistake must yield to the truth.’”

(My onderstreping.)

[18] In Offit Enterprises (Pty) Ltd and Others v Knysna Development Co (Pty) Ltd and Others 1987 (4) SA 24 (C) op bladsy 27B-G bevind Burger R as volg:-

“The conclusion that the plaintiff need allege no more than that the document to be rectified is incorrect because of an error, is also arrived at along a different route. Take for example the case where a defendant, when signing the agreement that is sought to be rectified, is not interested in the part to be rectified and in fact does not even read that part. Or on reading it prior to signing he may have a doubt whether this reflects the actual agreement between the parties, yet he signs because his attitude is that if plaintiff is satisfied why should he concern himself? It may also be that the defendant, on reading the agreement before signing, is mistaken as to the meaning thereof; such a mistake again can arise in a variety of ways, eg misunderstanding of the language used or because of what his agent tells him. When the plaintiff seeks rectification of the agreement, one can hardly expect him to prove how the defendant came to make the mistake. In fact the mechanics of the mistake are irrelevant, so also whether it is a reasonable error or not. Whatever happened, once the Court is satisfied that the agreement recorded is not the same as the actual agreement arrived at the Court will grant the rectification.”

[ E] Die Respondent se weergawe:-

[19] Die Respondent verduidelik hoe dit gebeur het dat die skriftelike kontrak terme vervat wat verskil met dit waarop vroeër mondeling ooreengekom is.

[20] Nadat Mnr Raats die mondelinge ooreenkoms met die Eerste Respondent beding het, het hy daardie ooreengekome terme gekommunikeer aan die Respondent se besturende direkteur, Mnr Dirk le Roux en ook aan die Respondent se interne ouditeur, Mnr David Morgan.

[21] Mnr Raats het versoek dat die skriftelike kontrak wat opgestel sou word aan Respondent se hoofkantoor gestuur word, te Kaapstad. Mnr Morgan, die interne ouditeur, bevestig dat hy die konsep-kontrak ontvang het en dat hy deur Mnr Raats ingelig was oor die wesenlike terme van die nuwe huurkontrak.

[22] Volgens Mnr Morgan het hy die konsep-kontrak nagegaan en het hy ook sekere wysigings aangebring en dit met die Applikante se prokureurs opgeneem. Die wysigings is aangebring in die kontrak tot bevrediging van Mnr Morgan. Mnr Morgan wat tevrede was dat die gewysigde kontrak ‘n korrekte weerspiëling was van die ooreengekome terme soos aan hom voorgehou deur Mnr Raats, het Mnr Nelson, die Respondent se finansiële bestuurder geadviseer om die kontrak te onderteken. Mnr Morgan het self ook die kontrak as een van die getuies onderteken.

[23] Mnr Morgan as verteenwoordiger van die Respondent het nie net die geleentheid gehad om die konsep-kontrak te bestudeer nie maar was tevrede dat die kontrak (afgesien van die wysigings wat hy daarop laat aanbring het) die terme soos ooreengekom met Mnr Raats korrek weergee.

[24] Volgens Mnr Raats weergee die skriftelike kontrak, tot die mate wat dit in klousule 4.2 aandui dat die Respondent bloot ‘n verwagting sou hê om na verstryking van die eerste huurtermyn ‘n nuwe ooreenkoms met die Applikante te beding, nie die partye se voorafgaande mondelinge afspraak nie en reflekteer dit nie die gemeenskaplike bedoeling van die partye tydens kontraksluiting nie.

[25] R H Christie in die boek “The Law of Contract” (supra) op bladsy 385 skryf die volgende:-

“A plaintiff claiming rectification must set out the exact words of the amendment he wishes to be made to the written contract and not just its general effect in indirect speech.”

Volgens Mnr Raats moet klousule 4.2, ten einde uiting te gee aan die bedoeling van die partye, as volg lees:-

“Na verstryking van die huurtermyn soos aangedui in klousule 4.1, het die huurder ‘n opsie om die huurtermyn vir ‘n verdere jaar te verleng en na verstryking van daardie jaar vir nog ‘n jaar te verleng, onder dieselfde voorwaardes as hierdie ooreenkoms, behalwe dat die huurgeld sal eskaleer teen ‘n koers van 8% per jaar.”

[26] Die Eerste Applikant, namens die Trust, ontken heftig dat dit is waarop ooreengekom is of dat dit die bedoeling van die partye was dat die kontrak op ‘n jaar-tot-jaar basis hernu sou word.

[F] Aksie of mosie-prosedure:-

[27] Mnr LaGrange SC namens die Respondent het gesubmenteer dat ‘n feite dispuut voorsien moes gewees het deur die Applikante en dat hulle ‘n aksie moes ingestel het en nie ‘n mosie aansoek nie.

[28] In R H Christie se boek “The Law of Contract, 4th Edition” laat die skrywer hom as volg uit op bladsy 383-384:-

“This at once raises the difficulty that the whole object of both rules is to reduce uncertainty by setting op the written contract as a rock of certainty in the shifting sands of conflicting evidence. The best that can be done to meet this difficulty is to ensure not only that the onus is placed on the party seeking rectification but that it is recognised as an onus that is not easily discharged. Clayden J explained the principle to be applied in Bardopoulos and Macrides v Miltiadous 1947 (4) SA 860 (W) 863-864:

‘A party seeking to obtain rectification must show the facts entitling him to obtain that relief ‘in the clearest and most satisfactory manner’ – see Bushby v Guardian Assurance Co. 1915 WLD 65 at p 71, and as is pointed out in Taylor v Cape Importers, 1938 CPD 362 at p. 368, where the common intention is to be shown not by any writing but by verbal evidence, the Courts may have great difficulty in determining whether there was a mistake in the written contract. These cases do not, I consider, require more than a balance of probability in favour of the party seeking rectification but indicate that such a claim is in fact difficult to prove.’

For these reasons rectification should be claimed by action and not by notice of motion or petition, although in a case turning entirely on the interpretation of documentary evidence or where there is no material dispute of fact notice of motion or (in an urgent case) petition might be appropriate.”

[29] Dit is duidelik uit die korrespondensie wat gewissel is dat dit die Respondent se standpunt was tot voor die liassering van die beantwoordende eedsverklaring dat klousule 4.2 aan die Respondent ‘n reg verleen om die huurkontrak te verleng.

[30] Op die stadium toe die aansoek geloods is het die geskilpunt dus gedraai om die vraag of klousule 4.2 dan wel so ‘n reg verleen aldan nie. Dit het dus toe daaroor gegaan oor die uitleg van klousule 4.2 en nie om die verandering daarvan nie.

[31] Myns insiens kon die Applikant dus kwalik voorsien het dat daar enige feite dispuut rondom die uitleg van die klousule sou ontstaan.

[32] Myns insiens is die onderhawige saak ook te onderskei van Fourie’s Poultry Farm v KwaNatal Food Distributors 1991 (4) SA 514 (N) waar die hof die feite dispute verwys het vir mondelinge getuienis.

[33] Ek is van mening dat daar geen wesenlike feite dispuut in hierdie aangeleentheid bestaan wat dit onmoontlik maak om dit op die stukke te besleg nie. Ek is van mening dat ek ‘n robuste benadering (“robust approach”) moet inneem en die aangeleentheid op die stukke besleg.

[G] Wat was die bedoeling van die partye by kontraksluiting?

[34] Die vraag na wat werklik die bedoeling van die partye by kontraksluiting was verdien nadere ondersoek.

[35] Dit is duidelik dat die aanvanklike kontrak na verstryking van die vyf (5) jaar kontrak periode ‘n opsie (as ‘n reg) aan die Respondent gebied het om die kontraktermyn te verleng met ‘n verdere drie (3) jaar periode op dieselfde voorwaardes behalwe dat die huurgeld vermeerder as gevolg van eskelasie. Dit staan vas dat dié opsie nie uitgeoefen is nie.

[36] Dit is gemeensaak dat die tweede huurooreenkoms as ‘n nuwe kontrak beding en gesluit is. Die Applikante wou nie ‘n kontrak vir so ‘n kort termyn soos een (1) jaar sluit nie en het verkies om dit oor ‘n langer tydperk te laat strek. As gevolg van probleme wat die Respondent gehad het met die perseel wou die Respondent nie toestem tot ‘n langer tydperk nie.

[37] Op aandrang van die Respondent (Mnr Raats) is ooreengekom op ‘n huurtermyn van een (1) jaar, ten spyte van die feit dat die Eerste Applikant gevra het dat die termyn ten minste oor ‘n tydperk van drie (3) jaar moet strek (wat ooreen sou stem met die opsie periode van die aanvanklike kontrak). Die feit dat spesifieke datums vermeld word (01 Mei 2006 tot 30 April 2007) dui onteenseglik daarop dat dit die bedoeling van die partye was dat die kontrak slegs vir een (1) jaar sal geld.

[38] Die aanvanklike kontrak het ‘n opsie aan die Respondent (huurder) gebied om die huurkontrak te hernu op dieselfde voorwaardes behalwe vir die eskelasie van die huurgeld. Dit is duidelik dat klousule 4.2 van die tweede en huidige kontrak nie ‘n opsie daar stel nie. Trouens, anders as in die aanvanklike kontrak kom die woord “opsie” nêrens in dié klousule voor nie. Dit is duidelik dat daar van ‘n opsie geen sprake was nie.

[39] Al wat klousule 4.2 bepaal is dat die Respondent sy voorneme, indien hy ‘n nuwe huurkontrak met die Applikante wil sluit, kommunikeer aan die Applikante ten minste drie (3) maande voor die verstryking van die huurtermyn.

[40] Dit is verdermeer duidelik dat dit die bedoeling van die partye was dat die ondertekende huurkontrak die hele ooreenkoms tussen die partye behels. Dit te meer omdat daar bepaal is dat geen waarborge of voorstellings hetsy uitdruklik of geimpliseerd wat nie vervat is in die kontrak enigsins van krag sal wees nie (klousule 23.1). Dit verklaar waarom ‘n konsep-kontrak aan die Respondent (Mnr Morgan) gestuur moes word sodat hy hom kon vergewis van die inhoud daarvan en ook om te bepaal of hy tevrede is met die inhoud. Alhoewel hierdie klousule nie die moontlikheid van rektifikasie uitsluit nie, slaan dit op wat die bedoeling van die partye was by kontraksluiting.

[41] Aansluitend hierby is dan ook klousule 23.3 wat bepaal dat die kontrak slegs gewysig of aangevul kan word deur ‘n skriftelike dokument wat deur albei partye onderteken is.

[42] Die geleentheid is die Respondent aangebied om enige wysigings wat hy aan die kontrak wou aanbring, aan te bring. Dit het ook so geskied dat wysigings inderdaad aangebring is deur die Respondent voor ondertekening van die kontrak.

[43] Opmerklik is dit egter dat sover dit die klousule wat handel oor die huurtermyn aanbetref, en wat betreklik kort, eenvoudig en ondubbelsinnig is, geen wysiging aangebring is nie. Des te meer bevestig Mnr Morgan die feit dat die wesenlike terme van die ooreenkoms aan hom gekommunikeer is deur Mnr Raats en dat hy tevrede was dat die kontrak dit wat deur Mnr Raats aan hom gekommunikeer is korrek weergee. Mnr Morgan self het geteken as getuie op die kontrak. Alhoewel ‘n late of nalatigheid aan die kant van een van die partye nie rektifikasie uitsluit nie is dit myns insiens duidelik hieruit dat die partye bedoel het om oor een te kom wat in klousule 4.2 staan.

[44] Die inhoud van klousule 4.2 verskil ook hemelsbreed van die voorstel van Mnr Raats oor hoe die klousule gerektifiseer moet word om kwansuis uiting te gee aan die bedoeling van die partye. Hierdie is nie ‘n geval waar daar byvoorbeeld slegs die woord “opsie” weggelaat is wat aanduidend sou wees van ‘n fout aan die kant van een van die partye of albei nie. Die hele inhoud van die voorgestelde rektifiserende klousule is merkwaardig anders as dit wat vervat is in klousule 4.2.

[45] Nie net word in die voorgestelde rektifiserende klousule melding gemaak van die opsie op verlenging van die huurkontrak met ‘n verdere jaar nie maar ook na verstryking van daardie jaar met nog ‘n jaar (dus twee agtereenvolgende jare).

[46] Dit is ondenkbaar dat dit die bedoeling van die partye sou wees om die kontrak op ‘n jaar-tot-jaar basis te laat geld oor ‘n periode van drie (3) jaar (wat ooreenstem met die opsie periode in die aanvanklike huurkontrak) sonder om dit uitdruklik so te bepaal in dié kontrak. Trouens, Mnr Raats namens die Respondent wou dit nie so gehad het nie. Daarom is die opsie van die aanvanklike huurkontrak nie uitgeoefen nie en moes ‘n heeltemal nuwe kontrak beding word.

[47] Voorts stel dit ook die eskelasie vas teen ‘n koers van 8% per jaar. Indien daar enigsins sprake was van wat die eskelasie sou wees (die 8%) in die daaropvolgende jaar of jare, sou dit te wagte gewees het dat dit uitgespel sou gewees het in die kontrak.

Die aanvanklike kontrak daarenteen het melding gemaak van eskelasie sonder om die koers (in persentasie) vas te stel.

[H] Die Bewyslas:-

[48] Mnr Pistor SC het tereg daarop gewys dat die onus op die Applikante rus om die bestaan van die kontrak asook die inhoud daarvan te bewys. Alhoewel ‘n party wat rektifikasie van ‘n kontrak eis dit nie formeel hoef te doen nie, maar slegs die feite uiteensit waarop hy steun ten einde rektifikasie aan te vra, is die bewyslas sover dit rektifikasie aanbetref, myns insiens op die party wat dit aanvra.

[49] R H Christie in The Law of Contract (supra) op bladsy 383 stel dit as volg:-

“The best that can be done to meet this difficulty is to ensure not only that the onus is placed on the party seeking rectification but that it is recognised as an onus that is not easily discharged.”

en ook op bladsy 385 die volgende:-

“A party claiming rectification is in much the same position as a party seeking to imply a term in a contract, and for the same reason: if he cannot express his term in sufficiently clear words he cannot effectively contend that it represents the clear common intention of the parties.”

[50] Die vraag ontstaan egter of die Respondent daarin geslaag het om hom van sy bewyslas te kwyt.

[51] Ek is van mening dat die Respondent nie daarin geslaag het om hom van sy bewyslas te kwyt nie. Soos reeds aangetoon is die voorgestelde rektifiserende klousule onversoenbaar met die inhoud van klousule 4.2 van die kontrak. Dit is hoogs onwaarskynlik dat dit die bedoeling van die partye was om ‘n ooreenkoms te sluit in ooreenstemming met die inhoud van die voorgestelde rektifiserende klousule.

[E] Gevolgtrekking:-

[52] Myns insiens is dit duidelik dat dit nooit die bedoeling van die partye was dat ‘n opsie verleen sou word aan die Respondent om na verstryking van die huurtermyn die huurooreenkoms met ‘n jaar (en miskien nog ‘n verdere jaar) te verleng nie.

[53] Die ondertekende kontrak weerspieël die ware bedoeling van die partye en die Respondent is nie geregtig op rektifikasie soos deur hom voorgestel nie. Die huurooreenkoms verstryk op 30 April 2007. Die Applikante is geregtig op die aangevraagde regshulp soos vervat in paragrawe 2 tot 8 van die kennisgewing van mosie.

Bevel:-

Derhalwe, word die volgende bevel verleen:-

‘n Bevel in terme van paragrawe 2, 3, 4, 5, 6, 7 en 8 van die kennisgewing van mosie word toegestaan.

R D HENDRICKS

REGTER VAN DIE

HOOGGEREGSHOF

Prokureurs vir die Applikante: SMIT STANTON ING.