Despejo Superior Tribunal De Justi a Unknown 6a3dc5e37ccdbf40b17179b2

DECISÃO Trata-se de agravo manifestado em face de decisão que não admitiu o recurso especial interposto por Marcelo João Teixeira Ribeiro, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado (fl. 233): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA POR INDEFERIMENTO DA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. NULIDADE NÃO VERIFICADA. DIREITO À RETENÇÃO DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS AFASTADO POR CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

1. Ação de despejo promovida pelo locador em face do locatário que está em mora quanto aos alugueres por período superior a um ano. Sentença que indeferiu a produção de prova pericial e julgou antecipadamente o mérito, rescindindo o contrato de locação e decretando o despejo.

2. Em que pese a garantia constitucional à ampla defesa, bem como à produção de provas legítimas para formação do convencimento do julgador, certo é que este não estará adstrito à pretensão probatória das partes, sobretudo quando no caso concreto verificar que os elementos contidos nos autos são suficientes à resolução da lide (arts. 355, I e 370, parágrafo único do CPC).

3. Desnecessária a perícia para atestar o valor de benfeitorias quando há cláusula contratual expressa em que se exige, para realização de benfeitorias, autorização escrita do locador, a qual não foi observada pelo locatário.

4. Inobservada a exigência contratual, presume-se a renúncia do locatário a direitos sobre as benfeitorias. Cláusula autorizada pela Súmula 335 do STJ e art. 35 da Lei 8.245/91. Princípio da autonomia da vontade e pacta sunt servanda.

5. Pedido de compensação de créditos que deverá ser discutido em eventual ação de cobrança, em vista da ausência de discussão sobre a matéria nestes autos.

6. Recurso de apelação a que se nega provimento. Nas razões de recurso especial, a parte agravante sustenta que o acórdão recorrido incorreu em violação aos artigos 11, 489, § 1º, IV, e 1022, II, 369, 373, I, e 464 do Código de Processo Civil (CPC). Com relação à alegada violação aos artigos 11, 489, § 1º, IV, e 1022, II, do CPC, a parte agravante alega que o Tribunal de origem deixou de se manifestar sobre questões relevantes apontadas nos embargos de declaração, sobretudo com relação ao seu requerimento de produção de prova pericial para comprovar a realização das benfeitorias no imóvel. No que se refere à violação aos artigos 369, 373, I, e 464 do CPC, alega que o Tribunal de origem afastou indevidamente a produção de prova requerida, fundamento central da controvérsia, incorrendo em cerceamento de defesa e violação ao princípio da ampla defesa. Contrarrazões ao recurso especial apresentadas às fls. 296/301. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Inicialmente, quanto à alegada violação aos artigos 11, 489, § 1º, IV, e 1022, II, do CPC, observo que o recurso especial não merece prosperar, uma vez que, no caso, a questão relativa à produção da prova requerida pela parte agravante foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre o assunto, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte agravante. Vale

destacar, no ponto, que o Tribunal de origem consignou expressamente que "tanto a prova documental acostada à inicial quanto a própria confissão do apelante acerca da mora no pagamento do aluguel militam em favor da decisão proferida", bem como que "a controvérsia prescinde de realização de perícia, já que a matéria foi expressamente disposta em cláusula contratual" (fl. 236). Não há que se falar, assim, em violação aos artigos 11, 489, § 1º, IV, e 1022, II, do CPC. Ressalto, no ponto, que, de acordo com a jurisprudência deste Tribunal, o julgador não é obrigado a abordar todos os temas invocados pela parte se, para decidir a controvérsia, apenas um deles é suficiente ou prejudicial dos outros (AgRg no AREsp n. 2.322.113/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, julgado em 6/6/2023, DJe de 12/6/2023; AgInt no AREsp n. 1.728.763/RS, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/3/2023, DJe de 23/3/2023; e AgInt no AREsp n. 2.129.548/GO, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/12/2022). Além disso, quanto à alegada violação aos artigos 369, 373, I, e 464 do CPC, também não prospera o recurso especial. No ponto, o Tribunal de origem destacou expressamente a desnecessidade de produção da prova requerida pela parte agravante. Isso, porque, de um lado, a mora no pagamento do aluguel ficou comprovada nos autos e foi

confessada pela própria parte agravante. Por outro lado, o contrato de locação previa expressamente a necessidade de autorização escrita do locador para realização de benfeitorias, o que não foi demonstrado por meio dos documentos juntados aos autos. Desse modo, não há que se falar em direito à retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas ante a ausência de autorização por escrito. A propósito, trechos do acórdão recorrido (fl. 236): No caso dos autos, o apelante requereu perícia a fim de apurar possível crédito relativo às benfeitorias realizadas no imóvel, o que poderia ensejar compensação com os valores devidos a título de aluguel, de forma a dilatar o prazo de tolerância para sua permanência no imóvel. Contudo, tanto a prova documental acostada à inicial quanto a própria confissão do apelante acerca da mora no pagamento do aluguel militam em favor da decisão proferida. Inexiste, portanto, cerceamento de defesa in casu. Acerca do direito à retenção ou indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas, deve-se ressaltar que a controvérsia prescinde de realização de perícia, já que a matéria foi expressamente disposta em cláusula contratual, o que também foi admitido pelo apelante em contestação. Senão, vejamos: "(..) Note-se que o contrato de locação prevê, em cláusula 5ª, §2º a §4º, que qualquer reforma deverá ter prévia autorização, a qual foi realizada de

forma verbal pelas partes. De toda forma, o artigo 35 da lei 8.245, sobre o inquilinato, dispõe que as benfeitorias necessárias introduzida pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis." (Contestação - id. 76061296). Conquanto reconheça a disposição contratual quanto à necessidade de autorização escrita para realização de benfeitorias, o apelante alega abusividade da cláusula e requer seu afastamento. Entretanto, no âmbito das relações privadas aplica-se o princípio do pacta sunt servanda, em elogio à autonomia de vontade das partes, pela qual se autoriza a livre pactuação de direitos dentro de limites legais razoáveis. Por esta razão, consideram-se aceitas as condições do contrato de locação pelo locatário, inclusive no tocante à necessidade de autorização escrita para realização de benfeitorias. Inobservada a exigência contratual, presume-se a renúncia do locatário aos direitos sobre estas, já que tinha ciência da necessidade de consentimento escrito do locador e não o perseguiu. Nesse cenário, como se sabe, o art. 35 da Lei 8245/1991 dispõe que as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, assim como as benfeitorias úteis, quando houver autorização do locador, serão indenizáveis e viabilizam o exercício do direito de retenção, salvo quando houve disposição contratual diversa. A partir desse dispositivo, a jurisprudência desta Corte,

privilegiando a autonomia privada e o pacta sun servanda, possui orientação no sentido de que são válidas cláusulas contratuais alterando as previsões do art. 35 da Lei 8245/1991, estabelecendo, por exemplo, renúncia do locatário ao direito à indenização e retenção pelas benfeitorias. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. ART. 1.022 DO CPC. OMISSÃO. NÃO CONFIGURADA. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS C/C LUCROS CESSANTES. BENFEITORIAS. DEVER DE PAGAMENTO. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULAS 5 E 7, AMBAS DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. (..) 2. Não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia a elas (Súmula 335/STJ). Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Precedentes. (..) (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.288.512/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 15/12/2023.) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, MULTA CONTRATUAL E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. (..) 2. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da lei 8.078/90. Precedentes.

3. Não obstante o art. 35 da Lei 8.245/91 assegure ao locatário o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias, é válida a cláusula inserida nos contratos de locação urbana de renúncia aos benefícios assegurados, a teor da súmula 335/STJ. Hipótese em que os recorrentes renunciaram expressamente ao seu direito. Precedentes. (..) (AgRg no AREsp n. 101.712/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe de 6/11/2015.) A partir disso, verifica-se que, como regra geral, o locatário possui direito à indenização ou à retenção pelas benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas pelo locador, ou às benfeitorias úteis, quando autorizadas. Há, contudo, possibilidade de excepcionar essa regra geral, conferida pela própria legislação, mediante previsão contratual expressa dispondo em sentido diverso. Na hipótese dos autos, a parte agravante alega que seria indispensável a realização de perícia para aferir as benfeitorias realizadas no imóvel e o consequente direito do locatário à indenização ou retenção. Como destacado pelo Tribunal de origem, contudo, o contrato de locação previa expressamente a necessidade de autorização do locador para a realização de benfeitorias. Essa previsão, por sua vez, não se revela abusiva por si só, como alega a parte agravante ao afirmar que o locatário foi compelido a "anuir com o "contrato de adesão"" (fl. 279). Dessa

forma, ausente qualquer elemento indicado pela parte agravante demonstrando a abusividade da cláusula que exigia autorização por escrito do locador para a realização de benfeitorias, é possível observar que, ao realizar alegadas benfeitorias sem observância do pacto contratual, a parte agravante adotou comportamento que implicou renúncia ao direito à indenização previsto legalmente. Por essa razão, a realização de prova pericial para aferir as benfeitorias realizadas não se revela necessária, na medida em que, ainda que comprovada a realização de benfeitorias, a parte agravante não faz jus à indenização, uma vez que não há comprovação de autorização por escrito do locatário - exigência contratual com a qual o próprio locatário concordou ao celebrar o contrato de locação. Com efeito, de fato, em regra, as partes possuem direito à produção de provas, ao contraditório e à ampla defesa. Como todo direito, contudo, também esses direitos não são irrestritos. A Constituição e a lei infraconstitucional, por exemplo , trazem algumas balizas que limitam esses direitos, assim como o traz o disposto no art. 371 do CPC. Por isso, não há que se cogitar em cerceamento de defesa no caso, tendo em vista que está na livre discricionariedade do magistrado decidir pela sua produção, necessidade ou não, desde que fundamentado e demonstrado que o feito se encontrava suficientemente instruído - como

o foi na situação presente. Assim, verifico que, no ponto, o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a orientação adotada por esta Corte ao indeferir prova dispensável à solução da controvérsia. De toda forma, a alteração das conclusões a que chegou o Tribunal de origem, sobretudo com relação à suficiência dos documentos juntados aos autos para a solução da controvérsia e à existência de previsão contratual exigindo autorização do locador por escrito para a realização de qualquer benfeitoria, demandaria, necessariamente, a análise de cláusulas contratuais, além do reexame de fatos e provas, providências vedadas pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se.

EMENTA