Despejo Superior Tribunal De Justi a Unknown 6a3dc9dc7ccdbf40b1737c1f

ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 23/09/2025 a 29/09/2025, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. APELO NOBRE. AÇÃO DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SOLIDARIEDADE ATIVA ENTRE LOCADORES. TRANSAÇÃO JUDICIAL HOMOLOGADA. COISA JULGADA MATERIAL. EFEITO PRECLUSIVO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento na alínea a do art. 105, III, da CF, visando à reforma de acórdão que manteve a extinção de ação de despejo ajuizada por parte dos coproprietários, em razão de acordo judicial homologado prorrogando a locação.

2. Discute-se: (i) negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC); (ii) legitimidade ativa de coproprietários para ação de despejo (Lei n. 8.245/1991, arts. 2º e 8º); (iii) extensão dos efeitos de transação judicial homologada por um dos locadores; (iv) adequação da extinção do processo sem resolução de mérito diante da existência de título judicial; e (v) interpretação restritiva da coisa julgada.

3. O acórdão recorrido está devidamente fundamentado, inexistindo negativa de prestação jurisdicional.

4. A solidariedade ativa entre locadores permite que qualquer um deles, isoladamente, exija obrigações locatícias, inclusive a retomada do imóvel, salvo estipulação contratual em contrário.

5. A transação judicial homologada por um dos coproprietários vincula os demais, configurando coisa julgada material com eficácia preclusiva que impede nova discussão sobre a prorrogação da locação.

6. A extinção do processo sem resolução de mérito foi correta, pois não cabe rediscutir matéria já decidida, em respeito à segurança jurídica.

7. A interpretação restritiva da coisa julgada não se aplica ao caso, pois os recorrentes são coproprietários diretamente vinculados ao contrato objeto do acordo homologado.

8. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e não provido.

RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por EDSON FERREIRA BATISTA e ELIANA ZAMPIERI FERREIRA BATISTA (EDSON e ELIANA), contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria da Desembargadora BERENICE MARCONDES CESAR, assim ementado: APELAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. Nulidade da r. sentença por falta de fundamentação. Inocorrência. Não se confundem falta de fundamentação com fundamentação sucinta. Julgamento válido de recurso de embargos de declaração que se limita a indicar ausência de hipótese legal de acolhimento recursal. Litisconsórcio ativo necessário. Inexistência. Art. 2º, Lei do Inquilinato, estipula a existência de solidariedade ativa entre os Locadores, podendo qualquer um deles exigir judicialmente o despejo do Locatário. Coisa julgada preexistente. Ocorrência. Acordo formalizado entre o Locatário e Colocadora e homologado por meio de r. sentença transitada em julgado. Solidariedade dos credores que faz com que o acordo formalizado por um deles com o devedor seja oponível a todos, devendo-se eventuais prejuízos ser equacionados entre os próprios credores. Art. 844, § 2º, CC. RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES NÃO PROVIDO.

1. O recurso de apelação interposto contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação de despejo ajuizada por coproprietários do imóvel alugado contra locatário não comporta acolhimento.

2. Não há vício por ausência de fundamentação, pois sentença apresentou expressa motivação, distinguindo fundamentação sucinta de ausência de fundamentação.

3. Reconhecida a solidariedade entre locadores, afastada a necessidade de litisconsórcio ativo necessário.

4. Acordo judicial homologado em outro processo, com trânsito em julgado, é oponível a todos os credores solidários, configurando coisa julgada impeditiva da pretensão de despejo.

5. Mantida a extinção do feito sem resolução do mérito com fundamento no art. 485, V, do CPC, majorando honorários advocatícios para 12% sobre o valor da causa.

6. Recurso de apelação não provido. (e-STJ, fls. 718-724) Os autores opuseram embargos de declaração, que foram rejeitados (e-STJ, fls. 586-587) Nas razões do agravo, EDSON e ELIANA apontaram (1) ter sido equivocada a decisão de inadmissibilidade que aplicou a Súmula n. 7 do STJ, uma vez que as questões debatidas são eminentemente jurídicas (2) a decisão agravada deixou de reconhecer a violação do art. 1.022 do CPC, pois o Tribunal de origem não enfrentou fundamentos essenciais suscitados nos embargos de declaração (3) não houve ausência de impugnação específica de fundamentos autônomos, tendo o recurso especial atacado todos os pontos do acórdão recorrido (4) não há deficiência de fundamentação nas razões do recurso especial, pois demonstrada a violação a dispositivos federais e a inexistência de coisa julgada oponível aos agravantes Foi apresentada contraminuta. É o relatório.

EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONHECIMENTO. APELO NOBRE. AÇÃO DE DESPEJO. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. SOLIDARIEDADE ATIVA ENTRE LOCADORES. TRANSAÇÃO JUDICIAL HOMOLOGADA. COISA JULGADA MATERIAL. EFEITO PRECLUSIVO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento na alínea a do art. 105, III, da CF, visando à reforma de acórdão que manteve a extinção de ação de despejo ajuizada por parte dos coproprietários, em razão de acordo judicial homologado prorrogando a locação.

2. Discute-se: (i) negativa de prestação jurisdicional (arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC); (ii) legitimidade ativa de coproprietários para ação de despejo (Lei n. 8.245/1991, arts. 2º e 8º); (iii) extensão dos efeitos de transação judicial homologada por um dos locadores; (iv) adequação da extinção do processo sem resolução de mérito diante da existência de título judicial; e (v) interpretação restritiva da coisa julgada.

3. O acórdão recorrido está devidamente fundamentado, inexistindo negativa de prestação jurisdicional.

4. A solidariedade ativa entre locadores permite que qualquer um deles, isoladamente, exija obrigações locatícias, inclusive a retomada do imóvel, salvo estipulação contratual em contrário.

5. A transação judicial homologada por um dos coproprietários vincula os demais, configurando coisa julgada material com eficácia preclusiva que impede nova discussão sobre a prorrogação da locação.

6. A extinção do processo sem resolução de mérito foi correta, pois não cabe rediscutir matéria já decidida, em respeito à segurança jurídica.

7. A interpretação restritiva da coisa julgada não se aplica ao caso, pois os recorrentes são coproprietários diretamente vinculados ao contrato objeto do acordo homologado.

8. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e não provido.

VOTO O agravo é espécie recursal cabível, foi interposto tempestivamente e com impugnação adequada aos fundamentos da decisão recorrida. CONHEÇO, portanto, do agravo e passo ao exame do recurso especial, que não merece prosperar. Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, EDSON e ELIANA apontaram (1) violação do art. 1.022 do CPC, sustentando omissão do Tribunal de origem quanto ao reconhecimento de que a transação homologada em juízo não poderia prejudicar terceiros, bem como ausência de análise da ilegitimidade ativa (2) violação do art. 8º da Lei do Inquilinato e do art. 114 do CPC, defendendo a inexistência de litisconsórcio ativo necessário entre os coproprietários para o ajuizamento da ação de despejo (3) violação aos arts. 844, caput, § 2º, e 272 do CC, sustentando que a transação homologada não tem o condão de impedir a retomada do imóvel por coproprietários não participantes do acordo (4) afronta ao art. 485, IV e VI, do CPC, pois a ação não deveria ter sido extinta sem julgamento de mérito, mas sim apreciada (5) necessidade de interpretação restritiva do alcance da coisa julgada, invocando precedentes do STJ que reconhecem que a transação judicial não prejudica terceiros estranhos ao processo. Contextualização fática De acordo com a moldura fática dos autos, a controvérsia originou-se de ação

de despejo ajuizada por dois coproprietários de 50% do imóvel locado em face da empresa locatária. O contrato de locação foi firmado originalmente com a coproprietária Silmara de Souza Stefanone e previa a locação integral do imóvel. Os autores denunciaram o contrato com fundamento no art. 8º da Lei do Inquilinato, alegando ausência de cláusula de vigência registrada em matrícula e direito de retomada. O juízo de primeira instância julgou extinto o processo sem resolução do mérito com base em dois fundamentos: a) necessidade de inclusão da coproprietária Silmara no polo ativo, em razão da natureza da relação jurídica; b) existência de acordo judicial homologado com a locatária, com prorrogação da locação até 2024 e possibilidade de renovação até 2033, constituindo título executivo judicial. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a extinção do feito sem resolução de mérito, reconhecendo a inexistência de litisconsórcio ativo necessário, mas afirmando que a solidariedade entre locadores torna a transação judicial oponível a todos, configurando coisa julgada impeditiva da retomada, aplicando o art. 844, § 2º, do CC. (1) Violação do art. 1.022 do CPC A alegação de violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil não merece acolhida. O Tribunal de origem apreciou, de forma suficiente e fundamentada, todas as questões relevantes ao deslinde da controvérsia, inclusive aquelas

relativas à eficácia da transação judicial homologada em processo anterior e à ilegitimidade ativa dos autores. No acórdão recorrido, expressamente se registrou que, apesar da solidariedade ativa prevista no art. 2º da Lei do Inquilinato e no art. 267 do Código Civil, a transação celebrada entre a locatária e a coproprietária originária tem efeitos perante todos os credores solidários, por força do § 2º do art. 844 do Código Civil, afastando qualquer alegação de prejuízo a terceiros. O colegiado destacou que a aplicação isolada do caput do art. 844 não é cabível na hipótese de solidariedade ativa, circunstância essa analisada detidamente no voto condutor. Além disso, a discussão acerca da ilegitimidade ativa foi enfrentada expressamente, tendo o Tribunal estadual concluído não haver litisconsórcio ativo necessário, reconhecendo o direito de qualquer locador demandar isoladamente a retomada do imóvel. Tal conclusão é favorável aos recorrentes e demonstra que a Corte local analisou a matéria de forma direta, o que descaracteriza a apontada omissão. Assim, não há negativa de prestação jurisdicional. O acórdão atacado examinou, com fundamentação suficiente, as teses suscitadas e solucionou de modo claro e coerente a controvérsia, sendo inviável, sob a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC, buscar novo julgamento da causa. A propósito, como já se decidiu, não há ofensa ao art.

1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio (AgInt no AREsp 1.500.162/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, j. 25/11/2019, DJe 29/11/2019). Afasta-se, portanto, a alegação de omissão do acórdão recorrido (2) (3) Violação do art. 8º da Lei do Inquilinato e do art. 114 do CPC e violação dos arts. 844, caput, § 2º, e 272 do CC A alegação de violação do art. 8º da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e do art. 114 do Código de Processo Civil não merece prosperar. O Tribunal de origem examinou detidamente a questão do litisconsórcio ativo necessário e concluiu pela desnecessidade de inclusão de todos os coproprietários no polo ativo da demanda, com base na presunção de solidariedade ativa prevista no art. 2º da Lei do Inquilinato, que, em conjunto com o art. 267 do Código Civil, confere a qualquer locador, isoladamente, a prerrogativa de exigir o cumprimento das obrigações locatícias, inclusive a retomada do imóvel, salvo estipulação contratual em contrário. Dessa forma, não procede a tese de que a Corte teria mantido a extinção da ação sob o argumento de ausência de litisconsórcio ativo necessário. Ao contrário, o Tribunal de Justiça afastou expressamente essa

exigência, reconhecendo que a coproprietária Silmara de Souza Stefanone não precisava integrar o polo ativo da ação para que ela prosseguisse regularmente. Assim, não houve negativa de vigência aos dispositivos invocados, os quais foram aplicados em consonância com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EXISTÊNCIA DE MAIS DE UM LOCADOR. PRESUNÇÃO DE SOLIDARIEDADE ENTRE ELES. POSSIBILIDADE DE UM DELES AJUIZAR AÇÃO DE DESPEJO. A teor do art. 2º da Lei nº 8.245/91, presume-se a solidariedade entre os locadores, de modo que qualquer deles pode, isoladamente, ajuizar ação de despejo, salvo estipulação contratual em contrário. (STJ, REsp 785.133/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 23/04/2007). Assim, sob o ponto de vista processual, o autor é parte legítima para propor a presente demanda. Todavia, a improcedência do pedido decorre da existência de transação judicial homologada em processo anterior, firmada entre a locatária e outro coproprietário, prorrogando a vigência da locação até 2024, com possibilidade de renovação até 2033. Tal acordo vincula todos os credores solidários, por força do art. 844, § 3º, do Código Civil, que dispõe: se a transação for concluída entre um dos credores solidários e o devedor, extingue a obrigação deste para com os outros credores. A homologação judicial conferiu ao acordo eficácia de título

executivo judicial, revestindo-o de coisa julgada material e impedindo sua rediscussão em nova demanda: RECURSO ESPECIAL. TRANSAÇÃO HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. ATO JURÍDICO PERFEITO. EFICÁCIA DE COISA JULGADA. A transação homologada judicialmente constitui ato jurídico perfeito e acabado, devendo produzir todos os efeitos legais e almejados pelas partes. (REsp 1.071.641/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 13/6/2013). PROCESSUAL CIVIL. COISA JULGADA. EFICÁCIA PRECLUSIVA. A coisa julgada material não se limita à parte dispositiva da decisão, mas alcança as questões decididas, impedindo que sejam infirmadas em outro processo. (EDcl no AgInt no REsp 1.825.897/PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 4/3/2022). A alegação de violação dos arts. 844, caput, § 2º, e 272 do Código Civil também não procede. O Tribunal de origem, ao analisar o título executivo judicial formado no processo anterior, reconheceu que o acordo celebrado tem eficácia em relação a todos os coproprietários, diante da solidariedade ativa, nos termos do art. 844, § 2º, do Código Civil. A leitura isolada do caput do dispositivo foi corretamente afastada, uma vez que a regra específica do § 2º prevê expressamente que a transação feita por um dos credores solidários extingue a obrigação perante todos os demais. O mesmo raciocínio aplica-se ao art. 272 do Código Civil, que autoriza o devedor a opor aos demais credores

exceções pessoais decorrentes do próprio vínculo obrigacional. Assim, a avença homologada judicialmente integra a relação locatícia e beneficia a locatária, sendo plenamente oponível aos demais coproprietários. A revisão do entendimento adotado pelo Tribunal estadual demandaria o reexame do título executivo judicial, de sua extensão objetiva e subjetiva e da correlação com o contrato de locação, providência obstada pela Súmula n. 7 do STJ. Dessa forma, não há violação aos dispositivos invocados, pois a interpretação dada pela Corte local está em harmonia com os fatos fixados pelas instâncias ordinárias, com a legislação e com a jurisprudência consolidada. Conclui-se, portanto, que, embora a legitimidade ativa do autor para propor a ação de despejo seja reconhecida, a transação judicial homologada em processo anterior, com cláusula expressa de prorrogação contratual, impede a retomada antecipada do imóvel, caracterizando coisa julgada material com eficácia plena e vinculante a todos os coproprietários solidários. (4) Afronta ao art. 485, IV e VI, do CPC A alegação de violação do art. 485, IV e VI, do Código de Processo Civil não merece prosperar. O Tribunal de origem manteve a extinção do processo sem resolução de mérito não com fundamento em ilegitimidade ativa ou inadequação da via eleita, mas sim em razão da existência de título executivo judicial prévio que, por força da

coisa julgada, impede a análise do pedido de despejo. Conforme consignado no acórdão, houve homologação de acordo em ação anterior, no qual a locatária e a coproprietária originária pactuaram prorrogação do contrato de locação até janeiro de 2024, com possibilidade de renovação até 2033. Com base no art. 844, § 2º, do Código Civil, o Tribunal estadual reconheceu que, em se tratando de credores solidários, a transação produz efeitos em relação a todos, o que torna inviável qualquer decisão que contrarie os limites desse título judicial. A sentença de extinção, portanto, apoiou-se na existência de coisa julgada material, causa impeditiva do julgamento de mérito, prevista no inciso V do art. 485 do CPC, expressamente indicada pelo acórdão recorrido, em consonância com os fatos apurados. Nesse contexto, não houve negativa de prestação jurisdicional ou omissão na apreciação do pedido. A extinção da ação sem julgamento de mérito decorreu da eficácia preclusiva da coisa julgada, que veda rediscussão de questões decididas em processo anterior, preservando a segurança jurídica e a estabilidade das decisões. Logo, não há afronta ao art. 485, IV e VI, do CPC, pois a solução adotada está em perfeita consonância com o ordenamento jurídico, considerando a impossibilidade de rediscutir cláusulas do contrato de locação e seus prazos de vigência já definidos judicialmente e vinculantes para

todos os credores solidários. (5) Necessidade de interpretação restritiva do alcance da coisa julgada A tese de que a coisa julgada deveria ser interpretada restritivamente, pois a transação judicial não poderia prejudicar terceiros estranhos ao processo, não encontra respaldo no caso concreto. O Tribunal de origem, ao examinar os autos, destacou que os recorrentes não são terceiros estranhos ao negócio jurídico, mas coproprietários e credores solidários, vinculados à relação locatícia e ao contrato objeto do acordo homologado. A solidariedade ativa entre os locadores foi expressamente reconhecida pelo acórdão, com base no art. 2º da Lei 8.245/91 e no art. 267 do Código Civil. Nessas hipóteses, o § 2º do art. 844 do Código Civil estabelece regra específica segundo a qual a transação celebrada por um dos credores com o devedor extingue a obrigação perante todos os demais credores solidários. Assim, não há falar em extensão indevida de efeitos a terceiros, pois todos integram o mesmo vínculo obrigacional, e a decisão homologatória produz efeitos erga omnes dentro da relação jurídica solidária. O argumento recursal confunde a proteção de terceiros alheios ao processo, prevista na interpretação tradicional do art. 844, caput, do Código Civil, com a situação de solidariedade ativa, em que o legislador deliberadamente prevê a oponibilidade dos atos de um credor aos demais. O próprio

Tribunal de Justiça de São Paulo apontou que a invocação isolada do caput do art. 844, desconsiderando o § 2º, conduz a interpretação equivocada da norma . Além disso, a discussão sobre o alcance subjetivo da coisa julgada depende do exame do conteúdo do título judicial formado, do contexto em que a transação foi homologada e de sua conexão com a relação locatícia, aspectos fático-probatórios já definidos pelas instâncias ordinárias, cujo reexame é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. Dessa forma, não se aplica ao caso a jurisprudência citada pelos recorrentes acerca da proteção de terceiros estranhos ao processo, pois eles não são terceiros, mas partes diretamente vinculadas ao vínculo jurídico que foi objeto da decisão homologatória. A interpretação dada pelo Tribunal estadual está alinhada à legislação civil e preserva a eficácia da coisa julgada, afastando a alegada violação. Nessas condições, CONHEÇO do agravo para CONHECER EM PARTE do recurso especial e, nessa extensão, a ele NEGAR PROVIMENTO. MAJORO em 5% o valor dos honorários advocatícios anteriormente fixados em favor do patrono de AUTO POSTO RIO BRANCO DE ARAÇATUBA LTDA, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do NCPC. É o voto. Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, § 2º, ambos do NCPC.